长三角城市综合体浮沉录

                    中国房地产报 邱桂奇/文2013-07-26

                      南京河西新城,路边随处可见悬挂着 某某城市综合体 的条幅。统计数据显示,仅河西新城一处,就集中了16个已建和在建的城市综合体。而整个南京城的城市综合体,已 井喷 式发展到了50多家。
                     


                     

                      无独有偶,去年下半年,上海浦东新区集中推出康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5幅城市综合体地块。根据官方说法,这五大城市综合体将和迪士尼同步启动,并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海,浦东五大综合体集中推出的背后,是这一类型房地产项目的全国 走红 。
                      位于无锡东北片区的锡北国际广场项目,继售楼处公开后,每天都有当地居民,甚至是远在十几公里外的市区投资客前来咨询。而同在锡北镇,距离不远的某综合体项目却没那么走运,不管是招商还是项目规划,都难言顺利。
                       对于地方政府而言,先不论最终经营如何,单单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地GDP。表面上看政府和开发商都可以得利,但城市综合体本来就存在消费不足的问题,再加上重复建设,‘空城’和‘烂尾楼’的景象可能会越来越多,大型商业地产的风险不可小视。 第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬认为。

                      政府助推 野蛮生长
                      
                    研究表明,中国的第一轮城镇化发生在北京、上海、深圳和广州,现在这些城市的城镇化率已经超过75%,很少有新供应土地,目前更多是在做功能升级。现在,第二轮的城镇化已经开始,它大多发生在城镇化率在40%到70%的城市。
                      在这样的背景下,长三角区域经济较为发达的这些城市的管理者们认为机会来了,于是,几乎每一个城市都定下了自己的宏伟目标。在城市综合体的建设上,提出各自的指标,杭州提出将建成100个城市综合体;南京在售及正建的城市综合体已超过50处;经济活跃的苏州,城市综合体的涌现速度之快,更是出乎人们预料。总建筑面积约182万平方米的 苏州中心 城市综合体项目去年在金鸡湖畔开工,这也是迄今国内规模最大的城市综合体项目。同样是苏北中心城市的徐州,分布在高铁商务区、鼓楼东、环云龙湖、矿大新城等8大区域的城市综合体,也陆续拔地而起,苏宁广场、金郡中央、中凯城市之光等项目无一不是大体量项目。
                      对于一些地方政府而言,推动城市综合体的发展,可用商住综合体地块的进账来弥补眼下土地财政的亏空,并避免房地产投资增速过快下降。而且,不论最终经营效果如何,项目一旦开动,就足以拉动地区GDP。
                      而为何开发商也热衷于城市综合体。 我们做城市综合体,一半资金是自有的,一半资金来自银行贷款。对于这样的项目,银行是支持的。 上海一家知名商业地产开发商告诉记者。目前这家公司运营一个位于上海郊县的城市综合体项目。根据记者调查,该项目土地成本加建安成本共计20亿元左右,其中住宅项目已经开售,共计可回收资金7亿元。如果一半启动资金来自银行贷款,那么对于开发商来说,10亿元自有资金中有7亿元可以短期回笼,资金杠杆率之高可见一斑。
                      据了解,这家商业地产商下一个城市综合体项目已经落户昆山。而记者查阅昆山土地出让信息时发现,今年以来,昆山数十幅出让地块中,几乎没有纯住宅项目,工业、商业、商住综合等成为主要类型。
                      上海鸿毅投资有限公司董事总经理张毅鸿告诉记者,受房地产宏观调控影响,纯住宅用地运作难度较大,一是销售可能遇到限购影响,二是开发阶段的贷款无法解决。而商住项目就不同了,除了银行可以给予贷款支持外,政府还可能因为对当地税收的更多拉动而给予一定补贴。又因为商业综合体项目中配备了一定比例的住宅,开发商可以通过综合体项目融资,再通过住宅销售变现,由此完成了借道融资的全过程。除此之外,开发商也可能通过商业用地来建 类住宅 ,即所谓酒店式公寓,虽然产权只有50年,但因为不被限购,也成为目前大量房地产企业选择的产品类型。
                      更为严重的是,商业地产需要完整的运营模式,开发商至少要有自己的核心经营载体,现在很多开发商面对商业地产根本不知道如何运营。另外,中国的融资环境等各方面的支持还不健全,不具备做大量商业地产的运营条件。

                      同质化严重 风险剧增
                      
                    目前很多地方的商业供应面积都严重过剩,未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来,让开发商和买铺的投资者亏钱。 中国房产信息集团研究总监薛建雄认为, 短期内市场上商业地产项目供应量过大,而地产商的开发、运营能力参差不齐,有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二、三线城市的新区项目,在当下住宅卖不动的情况下,商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。 此外,很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在一些商业地产项目大量重复建设,短期内消费能力又没有大幅上升的城市,此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者,极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。任何一个野蛮生长的产业,都会经历不断复制,产业调整,而后走上健康发展的路子。现在的本土商业地产,仍处于复制阶段,但在业内人士的眼里,距离调整已经不远。
                       通过规划建设城市综合体,促进城市建设,原本无可厚非,但若对建设城市综合体热情过度,贪大求多,就不妥了。特别是一些开发商,高估了城市综合体和商业地产的市场空间,很可能会因选址、规划、定位不准以及没有充分的运营能力而投资失败。 南京林业大学社会工作系主任孟祥远告诉记者。孟祥远分析说,城市综合体建设一定要考虑人口与商业面积的配比,按照发达国家和地区的成熟经验,大约在1∶1至1∶1.2左右。 应该对城市综合体建设设立一定的门槛,以避免开发商借城市综合体的名义享受用地和政策优惠。
                      世邦魏理仕的最新统计数据显示,按过去两年的平均消化量静态计算,我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年,有的甚至达到60年。可以说,从供需关系来看,我国商业地产泡沫正逐渐显露,但在未来8至10年会逐渐走向成熟。这就意味着大企业对于中小企业的并购或整合将大量出现,实力也会不断加强,在国内比较领先的企业能够拥有比较好的市场份额。

                    【案例】

                    上海雅居乐国际广场困局
                    来源:中国房地产报 作者:曾倩文 上海报道

                      熙熙攘攘的人民广场商圈,不是所有商业项目都能获得成功。 广东五虎 之一的雅居乐地产首次入沪拿下的上海雅居乐广场在沉寂5年后经营遇冷,沦为黄金商圈里的 鸡肋 。
                      坐落于上海市黄浦区西藏中路14号街坊的上海雅居乐国际广场,地处号称 中华商业第一街 的南京路步行街西北面,紧靠第一百货及新世界购物中心,其中的雅居乐万豪酒店已于2011年开业。去年7月份,雅居乐国际广场终于悄无声息地开始了 试营业 。但试营业之后,项目再次面临招租不力的窘境。
                      记者了解到,雅居乐国际广场的招商策略是整个南京东路比较少见的,商场餐饮业态居多,占整个业态比例的40%,另配合部分零售业态,主要针对以白领为主导的消费群体,意在与南京东路传统百货及购物中心进行错位竞争。然而,这种差异化的定位在商场林立的南京东路早已屡见不鲜,记者日前在商场看到,四层的商场人气低落,略显冷清,每层已经入驻的店铺以餐饮为主,珠宝、钟表、服饰等店铺大多未开业,已开业的基本没有知名国际品牌。

                      烂尾楼难翻身
                      
                    雅居乐国际广场的前身是由浙江开发商金昌房地产集团投资开发的上海金昌摩尔大厦,2005年5月开始动工兴建。
                      2007年3月,金昌摩尔大厦被雅居乐以17.53亿元的价格收入囊中,改名为 雅居乐国际广场 ,标志着雅居乐集团进军上海房地产市场迈出重要一步。公开资料显示,上海雅居乐国际广场是一幢集酒店、办公、商铺于一体的综合性超高层建筑,建筑高度137.8米,总建筑面积为114358平方米。塔楼共37层,其中包括地下室3层,裙房9层。项目整体分酒店、写字楼、商场三部分,酒店及写字楼面积约5.72万平方米,商业面积约3.25万平方米。
                      完成收购后,雅居乐地产主席陈卓林曾表示: 我们非常高兴能成功收购这个位于上海黄金地段的优质综合商业发展项目,此次项目收购价格合理,升值潜力巨大,建成后将会获得可观的固定收益。 根据雅居乐后来的核算,由于收购的是在建项目,除土地费用之外,还需要支付项目前期费用以及银行贷款等,上述项目收购楼面价为15000元/平方米左右,但商业项目50年的土地使用期,已经缩水多年。根据资料显示,上海雅居乐国际广场的土地使用年限为1999年11月13日至2049年11月12日。另外,除收购项目公司以及处理项目结算所用资金外,雅居乐方面投入近8亿元进行续建,预计整个项目总投资额将达到25.3亿元。

                      运营仍待突围
                      
                    如何在百货商场扎堆的人民广场商圈求得一席之地,雅居乐国际广场项目经理刘懿指出,零售定位上,雅居乐国际广场将引进全新的或是新进驻国内市场的国际性品牌,并能与周边市场形成错位或互补,形成目的性消费;在业态规划上,雅居乐国际广场将汇集各大知名品牌旗舰店、国际精品、零售、珠宝、名表、银行、咖啡休闲简餐等项目,意图将其打造成为一个 高品位、中价位、配套齐 的生活购物中心。
                      然而,自招商启动以来,雅居乐国际广场却一直没有找到自己的市场位置。上海乘星行行销服务机构总经理李骁分析称, 南京路商圈基本上囊括了所有的知名品牌,雅居乐作为后来者很难居上,很难做到独特的定位。如果大家定位雷同没办法竞争,而做差异化互补又很难,所以雅居乐国际广场本身定位就面临尴尬,导致其招商困难 。
                      仲量联行在去年发布的一份报告中指出: 在核心商圈,上海雅居乐国际广场竣工。该项目位于人民广场以北,但目前仍缺少主流品牌入驻。 截至目前,整个雅居乐国际广场约有一半的店面还没有开业。
                      中国房产信息集团克而瑞商业地产事业部副总监浦祖建指出,雅居乐广场之所以难以吸引到投资者,是由于地段是其最大的硬伤。记者在项目附近也注意到,尽管雅居乐国际广场邻近南京路,大区位较好,但项目东临西藏中路、南临凤阳路附近的老社区和小商铺,档次较低。
                       首先是它处在南京东路第一排建筑的大墙阴影下面,视线被南京路步行街和北边的北京路给淹没了,游客走南京路不会走到新世界后面的雅居乐广场去。在阴影下面晒不到阳光,自然就长不大。其次,雅居乐广场靠近的凤阳路是周边商业项目的卸货区,人不会到那里去。最后,这里的交通很不便捷,停车也不方便,造成人流不畅。 浦祖建分析称。
                      浦祖建建议,类似雅居乐国际广场的商业项目,要想在竞争激烈的南京路商圈突围,必须找到一个强有力的有影响的经营者,吸引到足够多的主流品牌进驻,寻找与南京路各大商场不同的人流导入路径。
                     

                    上海华商时代广场陷 死城
                    来源:中国房地产报 作者:曾倩文 上海报道

                      近200户业主,涉及10亿元资金,但买下的商铺却遭遇空关3年的命运,这是上海闵行七宝板块的华商时代广场里所发生的 投资滑铁卢 。
                      2009年10月,一群满怀憧憬的投资客将目光投向闵行七宝板块的华商时代广场,以为在周边家乐福、巴黎春天等商业体的带动下,迎来的将是高额的投资回报率。然而华商时代广场自2010年交房以来,只有零零散散几家商铺开业,因生意冷清,无奈之下,租客只好关门。租客陆陆续续进驻,又陆陆续续搬离,3年来,一直没有实现全面营业,这座昔日仅3天就被抢购一空的广场被业主们戏称作 死城 。
                      华商时代广场处于大虹桥CBD核心地区,它的主人是沪上知名的住宅开发商——大华集团,中环1号、大华锦绣华城、大华梧桐城邦等住宅项目在沪上人尽皆知,华商时代广场是大华集团操盘的第一个城市综合体项目。由于项目建成之初采取商铺散售的形式,造成了目前项目有超过40%的产权在小业主手中,这恰恰是之后的时间里,项目招商遭遇各种困境的罪魁祸首。
                       商业地产特别是大型商业地产区别于其他物业的特点,要求开发商具备较高的商业物业运营能力。大华集团除部分持有外,其他写字楼和商铺均出售以回笼资金,这对总建筑面积13万平方米规模的商业而言,是开发商信心或资金能力不足的表现。 上海东江建筑设计事务所副总经理李晓指出。

                      商铺变 伤铺
                      
                    2012年7月17日,华商时代广场物业管理公司上海上实物业将项目多名业主告上法庭,原因是业主方超过6个月未交物业管理费,拖欠物业费高达200多万元。
                       大华集团是上海本土第二大开发商,这是它们第一个商业地产项目,当时它们说有决心也有实力把这个项目做好,但却一直拖着不开业,业主们一方面不满开发商的招租不力,另一方面不满物业公司未按照《业主手册》对整个商场进行管理,因此拒绝全额支付物业管理费。 作为业主代表,顾先生向记者讲述了这场纠纷的缘由。顾先生在2009年的时候,跟随一波投资房产的热潮,相中了位于上海外郊环之间的这个名为华商时代广场的商业项目,买下了地下一层的两个商铺单元,共计200平方米,当时该项目的单价在3万~4万元/平方米。
                      事实上,华商时代广场所在的地块大华集团早在2003年时就已经拿下,但由于大虹桥开发等原因,5年后,该项目的首批办公楼才正式开盘销售并迅速售罄。商铺部分在2009年开售,当时销售了40%的商铺房源。目前,华商时代广场的办公楼的入驻率在95%左右,商铺则大多处于关闭状态,并未依照约定时间开业。
                      2010年5月,华商时代广场商铺招商和商场开业仍毫无动静,顾先生等业主等来了开发商和招商公司 商铺推迟开张 的通知。到了2011年,面对遥遥无期的开业通知,越来越多的小业主开始自救行动。一方面与开发商沟通,要求兑现当初的承诺,另一方面部分小业主也开始自救,以低于市场价挂牌。
                      据记者了解,网上房地产统计数据显示,2009年11月华商时代广场成交了199套,当时成交均价都超过5万元/平方米,其中最高成交单价达7.88万元/平方米,成为当时上海成交单价最高的商铺项目。然而,如今华商时代广场的地上一层外围的铺位租金约是5元/天/平方米,后区大约是4元/天/平方米,地下层则是1.5元~2元/天/平方米。一街之隔的凯德嘉茂广场目前一层的租金却早已达到了12元/天/平方米。
                       价格再低也没有用,租出去还是没有生意的。现在我们想要抛售也没有人肯接盘。 在顾先生看来,目前开发商手中持有的60%的物业也是很被动的,当初的售价较高,现在经营不善,剩下的自然很难顺利销售。

                      商业散售硬伤
                      
                    如今,华商时代广场业主们每周的必修课就是开会,开发商每周召开由招商公司、业主参与的招商通气会,向业主通报招商业态规划、招商进展,并定期通过短信平台、华商论坛、每月快讯简报的形式将项目最新的招商运营进展、物业服务、商场活动信息等有关内容发送给全体业主。
                       产权分离的商业项目几乎没有成功的案例。 华商时代广场项目经理钟华坦言,由于华商时代广场是一个综合体项目,不但有商业,还有办公楼和酒店,而目前在建的二期5万平方米的酒店必须要全部持有,所以当初从资金的角度考虑,才选择了将办公楼和商铺全部散卖的形式。而今这成了项目最大的症结所在。 比如我们招商中心对外的二楼租金是2元~2.5元/天/平方米,但是有些小业主的心理价位却是3.5元/天/平方米。结果是即使我们给小业主介绍了意向客户,但还是谈不拢,租不出去。 钟华表示。
                      对于华商时代广场的前景,易城中国副总裁柳费国认为,开发商和小业主可以联合将商场整体交由专业的第三方公司来招商经营。开发商早期由于持有成本过高,会散卖一些商场的商铺,香港也有过此类情况,但是香港大多是通过业权委员会来解决,并以业权价值来决定投票权。
                     

                    南京国际广场二十年 浮沉
                    来源:中国房地产报 作者:见习记者 童洁 上海报道

                      作为南京市最大的城市综合体项目,南京国际广场自1993年宣布立项至今,项目开发已经进入第20个年头,但是其早期运营所留下的后疑症却始终令项目一厥不振,陷入 烂尾 困境。
                      南京国际广场占据着于南京玄武门核心地段,是南京首个定位高端的城市综合体项目,集超五星级酒店、购物中心、甲级写字楼和高档住宅于一体,总建筑面积48万平方米。1993年立项,1999年正式动工。
                      在项目开发的这20年里,南京国际广场几度遭遇停工、易主、资金短缺等问题,建设、开发进度 一拖再拖 。
                      今年年初,方兴地产公告宣布,将以现金8.16亿元人民币,收购持有南京国际广场的项目公司的主要股权,并将主导该项目第二期的发展。
                      南京国际广场是南京迄今为止最为命运多舛的大型综合体项目。
                      南京国际集团最初是由23家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立的,计划投资40亿元建造45万平方米的南京国际广场项目,股份公司主攻商业地产出租。
                      但由于前期的拆迁问题迟迟没有解决,该地块一直拖到1999年才终于得以动工。而后,南京国际广场又遭遇国家宏观调控。
                      2005年初,该项目获得外销许可证,一期住宅工程共22.8万平方米建成,年底正式开盘推出豪宅御景华府和怡景公寓,其中御景华府5000美元/平方米的起售价格创造了当时南京楼市的 天价 。
                      然而,因为定价过高以及项目本身不成熟导致项目销售不理想,资金吃紧,仅半年之后,还处于建设中的国际广场宣布停工并进行调整,该项目再一次陷入 烂尾 局面。
                      直至一年后,南京国际集团出售公司的部分股权,2007年6月,摩根士丹利借此全面入股南京国际广场项目。
                       大摩进入后,项目公司注册资本从3.7亿元增至12.5亿元,是南京注册资本规模最大的房地产项目,大摩获得控股权。除大摩外,该项目的投资方还包括最初的股东方贝森投资。 南京国际集团总裁闵卫国在接受记者采访时曾表示。
                      在此之后,针对项目的设计和运作方案,大摩进行了一系列的调整,但项目施工仍处半停工状态。直至2009年,项目得到新的资金注入才恢复动工。
                      据资料记录,2010年2月,该项目中的购物中心和写字楼陆续完工,并于2010年上半年正式投入运营,2010年下半年,酒店、豪宅和公寓正式投入使用。
                       项目运作方案不完善,定价过高制约了项目的销售。再加上本身就存在的融资问题,项目即使找来仲量联行和南京最大的代理机构新景祥进行代理,也是回天乏术。 一位不愿具名的研究人士援引相关统计数据指出,从2010到现在,南京国际广场项目住宅方面基本卖了50%,但如果从中扣掉假按揭就难以测算了。
                      今年,方兴地产接手南京国际广场这个 烫手山芋 ,业界普遍认为,想要改善 南京最大烂尾楼 的运营状况,绝非一朝一夕。
                       这次收购是方兴地产参与开发位于南京市中心地段优质商业综合体项目的良机。收购贝森投资股权后,方兴地产主导房地产项目第二期,有助于提高该项目整体价值,并将其打造成为南京市的新地标性建筑。 方兴地产方面认为,这不仅意味着方兴地产借此进入南京市场,同时也表示这个曾烂尾停工的南京地标项目将迎来新的机会。

                    【圆桌】

                    破解城市综合体乱局
                    来源:中国房地产报 作者:邱桂奇

                      记者:各地的城市综合体,已经到了 哪个城市不综合 的地步。如果披露的计划全部如期建成,可以很肯定地说,城市综合体不仅有泡沫,而且有很大的泡沫。您如何看待这一现象?
                      黄威林(Aedas(凯达)中国区董事、总经理):国内很多做住宅的开发商都纷纷转型做综合体项目,可能是因为市场的原因,或是国家政策的影响,开发商逐渐发觉住宅出售后,后期的盈利空间就没有了。而做城市综合体,将来产品升值后,盈利空间就更大。例如新鸿基和恒隆这类港资地产企业,它们的商业项目是不出售的,都选择自持。有远见的企业,即使出售,也会保留大约50%自持,便于后续的管理。但国内的情况是,很多开发商的商业项目大部分甚至全部出售,这对于规划、设计和运营提出了很大的挑战。
                      陈恩良(波特曼集团大中华区董事、总经理):如果当地的经济本身是靠房地产来发展,那肯定有危险。以上海为例,上海的经济中房地产占据了重要的一部分,但不完全依赖房地产的发展,上海有包括金融、旅游、人口导入等因素。如果城市经济严重依赖房地产,这样的城市开发越多的综合体就越会有问题。
                      王松筠(美国富顿集团董事总裁):泡沫是相对而言,主要的问题是你设计的产品是不是适合当下的需求,中国改革开放到现在,城市概念才不到三十年。实际上,一个城市的成熟最少要300年的时间,所以中国还是有很大的欠缺。而且我觉得中国第二线、第三线城市有更多的机会,但是第二线、第三线城市应该要发展出自己的形式,而不要把上海的综合体搬到三线城市去,那就没有特性了,泡沫也因此而来。
                      乐晓争(世邦魏理仕中国区高级董事):衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩,主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动,以及城市人口的消费能力等因素。
                      从目前的情况看,城市综合体的泡沫是一定存在的,特别是在三四线城市。现在一些具有领先意识的开发商已经发觉出现问题了,预计未来的5年中就要整改,为之前三五年在综合体建设期中所犯的过失或者关注点的失误去买单。于是,与其在未来三五年后做很多追加的调整、改建,不如现在就重新去组合综合体里面硬件和软件的契合度。记者:新建的城市综合体由于体量较大,往往地块位置都在城市的外围,需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套,才能吸引新人口的迁入。城市综合体如何与城镇化建设有机结合?
                      陈恩良:首先,在开发城市综合体的时候要充分考虑整个地区发展状况,它不能是一个孤立的综合体,交通、市政配套要提前规划进去,否则很容易变成死城。同时,综合体本身也是一个 小城市 的概念,类似于上海商城现在的规划,基本上可以在这个区域里完成日常所需的服务。
                      王松筠:我觉得前几年的房地产都是以造房子为主,并没有跟它的内容结合,尤其跟生活品质结合。现在中国人的生活品质是越来越往前进化,如果房地产的发展能够和你的生活品质相协调,我想前景还是很大的。特别是城镇化概念的提出。以南京世界贸易中心为例,不是简单的一个项目,而是一个社区。跟旁边新鸿基的项目相配合,形成一个整体的社区概念。其中包括地下广场、生活配套、周边绿化等,形成了一个小城镇的概念。
                      乐晓争:中国很多城镇化的区域,特别是在三四线城市,有头脑过热的倾向,为什么呢?城镇化是要有基础的,当你这个城市或者相邻的乡镇人口结构和工业、农业的比例达到一定的平衡,有了城市化需求的情况下,你才能够城镇化,当这个比例根本没有达到平衡和需求的时候,你也去城镇化的话,那么你就是在走一条死路。
                      举一个很简单的例子,当这个镇的人口如果只有二十多万的时候,你要把它城市化,我想问,这个城镇化的商业和办公楼谁去使用?本身的人口数量造就了需求不足。再者,还要看公共交通设施和基础建设与主要城市的连接性,如果有连接,可能还有机会做非城市中心化的策略,把城市中心的使用者由于使用成本高或者使用空间密集度过高而导入到你这个镇所在的地方,让它变为城,而不是镇或者乡。但是,如果这一类的连接基础建设设施都没有的话,与其说去造城,那还不如说在造梦,而这个梦是会破的。记者:城市综合体的一个核心部分是商业运营,我们调查发现,很多开发商的商业运营并不尽如人意,同样的一个区域,不同的开发商运营会产生不同的效果,对于一个项目的运营,您认为最核心的因素是什么?
                      陈恩良:商业只是城市综合体的一个部分,但商业运营的成功与否,直接影响城市综合体能不能成功。我认为这中间最核心的因素在于能不能找到优秀的运营团队。但国内很多综合体项目属于散售的,这样就造成后续管理比较麻烦。实际上,我们有很强的开发运营经验,包括项目的规划、设计、运营等,在项目开发过程中,不仅要考虑项目位置的成熟程度,而且考虑项目与区域整体发展的匹配度。
                      王松筠:我希望未来开发商不是以造房子为主,而是让人的生活和工作品质进一步提高。
                      在美国,15万人口是做什么样的综合体,25万人口是做什么的综合体,100万人口又是做什么样的综合体,都有成型的概念。中国还在发展的过程中,南京世界贸易中心所在的南京河西段,在2005年人口并不多,但经过一段时间的发展,我们还是成功了。
                      黄威林:一个商场想要长久成功地运营,从长计议很重要。例如在交通方面,有时候我们跟一些开发商建议,要请一个交通顾问,但是开发商认为我们作为建筑师,这些应该都懂,可以帮他设计。但是,这些都需要经过专业的计算,建筑师不一定精通。交通规划不好的话,影响的是项目本身,也影响城市的规划。比如,车位数量的定夺,要充分考虑未来公共交通和私家车的发展趋势。我们在做过的好几个项目中也通过设计来鼓励和促进人们更多地采用公共交通。记者:您认为一个成功的城市综合体,应该从哪些层面上着手运营,从项目前期到后期,应该如何去把控?
                      陈恩良:支撑城市综合体的要素,包括所在城市(区域)的经济水平、产业布局和居民的消费能力等,虽然这些因素都有成长性,项目建设也需要时间,但它们之间均有一定的配比度,开发商必须进行详尽科学的事前调研,否则后患无穷。
                      乐晓争:现在的问题是开发商对什么叫综合体和单体的理解偏差非常大,以前在没有综合体的时候,或者说我们没有做那么大规模项目的时候,大家都是用单体的思路去做地产:做一个写字楼5万平方米,是中等体量,在一个区域可以做甲级写字楼。但是,当这5万方的甲级写字楼是依附于一个30万平方米或以上的综合体之内,并且这30万平方米中另外的25万平方米是在现金流、在利润产生当中占着更加主导地位的时候,这5万平方米有可能就应该被定位成配套业态,那么这个配套的东西你就不能说我要做写字楼、我要做甲级,因为如果整个25万平方米的那部分是中档定位,你就必须也是平衡匹配性地作为配套。
                      开发商如果用单体的思路来操作综合体:比如找一家公司做办公楼定位、另一家做商业定位、再一家做酒店定位,结果就可能出现偏差,因为这三家公司定位的协调性没有被放在一起考虑。等把三个产品放在一起的时候发现它的客户资源、它的很多空间是不能够被共享的,也就是说如果一个综合体当中它的3~4拨最终使用者不是能够互相被交叉、多次重复利用的话,那么你就是把商业的价值和综合体的价值浪费掉了。
                      王松筠:我觉得花最大的工夫是要了解产品,因为产品如果对的话,不管是资金运用。还是资金回收都会比较顺利,所以需要很多的时间了解产品怎么样来适合当地的市场,而且能够在市场中受到欢迎。另外就是资金的运作、团队的结合,不管是设计、工程还是营销,都是比较重要的。记者:根据公开资料不完全统计,仅苏州一地,规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称2011年至2013年,将新增50多个城市综合体项目。庞大的城市综合体,单项投资少则数亿,多则数十亿元。这些资金将如何筹集?特别是在国内房地产融资环境欠佳的背景下?
                      乐晓争:土地的招商引资是一个途径。一般新的区域都会争取引进外省区域的开发商,这些开发商可能在其他的一线或者主要二线城市经营成功,所以有一定的财务能力到三四线城市进行开发,当地可能是用相对比较优惠或者说很低的土地成本来吸引这类的开发商,所以这个资金并不是这些乡镇、政府本身的,而是靠招商去取得的。
                      而发展商可以通过放慢、放缓开发周期进程来等待市场的成熟、等待机会的到来,在这个过程当中,懂得开发节奏掌控的企业相对风险会低。因为它的土地成本是非常低的,甚至是完全没有。
                      陈恩良:如果一个项目地理位置很好,设计、开发、管理也做得很好,那找资金是很容易的。目前中国有很多项目,特别是综合体项目,这是因为很多开发商因为房地产政策调整从住宅转向商业地产。不同于住宅开发售卖这一相对简单的模式,综合体的开发更为复杂,需要考虑租赁、管理等很多因素。
                      我们在开发或者投资一个综合体项目之前,会进行充分的市场研究,前后大概需要三个月的时间。这其中涉及项目的地理位置,政府的需求、地区的规划、投资回报时间等。就综合体项目来说,它是一个长期投资的项目,要求长期经营的思路和规划。除了研究市场外,我们还会从自身的角度来考虑,根据波特曼的开发经验、设计能力、以及品牌需求,考察项目是否真的适合我们公司的整体策略,以及后续该项目能不能产生聚变效应。
                      王松筠:我们的合作伙伴是摩根资产管理,当然在很多工程方面还是跟银行继续合作,如果是好的项目,在中国这样的市场环境下,不缺资金。记者:您认为什么样的城市综合体算是成功的城市综合体,一个城市综合体能否成功,地方政府以及开发商分别扮演什么样的角色?
                      陈恩良:地方政府与开发商需要紧密的合作。在中国投资开发一个综合体项目一定需要跟政府打交道。需要了解政府是怎么想的,在整体城市综合体的开发中需要在前期和政府不断地沟通,这样才能做好接下来的设计和规划。
                      换句话说,城市综合体开发没有百分之百顺利的,要考虑政府、资金链、租赁、运营、投资回报周期等方方面面的因素。你要做好迎接各种困难的准备。
                      乐晓争:城镇化本身是没有错的,政府官员和机构的本意都是好的,都想造一个成功的城,但是在这里面有一个尊重专业度的问题。那些造得比较成功的城,都是政府的决策机构和市场的结合度比较高,同时和开发商的配合度也比较好的成果,所以它的一系列项目成功概率就高。
                      王松筠:这要看整个市场的成熟和整个都市计划的成熟。在中国刚开始做,因为规划部门承担了很大的责任,它要负责城市的健康,开发商也并不了解市场的需求,所以在规划方面可能就像你讲的比较死板一点。中国正处在一个过渡时期,现在还没有开发商有这么多的经验和实力,政府不得不用一些条例来规定,但是有好的案子你去跟规划局申请,稍微有一点纠正的话还是有可能实现。
                      黄威林:设计规划是否合理是影响项目运营的一个重要因素。一般设计方面成功的话,项目的运营都不会太差。这方面需要双方多次的商榷和妥协,商业运营和设计要相融合。所以设计的时候,我们不希望是竞标的模式。有些开发商习惯采取招标的方式,这种模式适用于公共建筑,其他类型的项目灵活性较大,如果是招标的模式,会限制设计的发挥。一个项目的完整设计是需要不断的磨合和讨论的。因为一个设计规划需要各方面满意,包括我们自身、管理公司、开发商和政府都满意才行。国内一些发展不够稳定的城市,在这方面会显得比较混乱。这样的话,我们就需要反复修改,只有各方面都认同了,设计才能算是成功。

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