世联调查:涨价负面影响显现

                    中国房地产网-中国房地产报2013-07-31

                      在经历今年一季度 新国五条 洗礼后,二季度进入政策平稳期,颇受争议的二套房个税政策并没有得到广泛执行。政策相对稳定叠加上半年宽松的流动性,导致住房市场成交持续放量,并带动价格上涨。 新国五条 出台并没有改变房价的上涨势头,购房者对此也感知强烈。房价上涨的负面作用逐步显现,正在对购房者预期产生实质性的影响。
                      购房信心连续两个季度稳中有降。2013年二季度世联购房者信心指数为56.7,较上季度小幅下降0.1,连续两个季度稳中有降。尽管调整幅度有限,仍能够显示出购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所下降。从分类指数来看,未来房价预期指数有所提升,当前房价满意指数持平,居住环境满意指数和购房时机预期指数均有不同程度地下降。
                      二季度,不同类型购房者、不同类型城市购房者置业信心明显分化,具体表现在:(1)首次置业者和改善型购房者置业信心有所下降,而投资客置业信心有所上升;(2)东部二线、东部三线、西部二线城市的购房者信心有所下降,而东部一线、中部二线和中西部三线城市的购房者信心有所上升。从具体城市来看,上海、广州、重庆、济南、汕头、天津、惠州、佛山等城市的购房信心较上季度有不同程度地下降,而北京、深圳、武汉、成都、东莞、珠海等城市的购房信心则较上季度出现不同程度的提升。
                      购房者对未来的预期呈现价涨量跌的态势。从购房者对当前房价的感知来看,87.7%的购房者认为周边楼盘较半年前有所上涨,较上季度增加3.3%,其中,38.6%的购房者认为周边楼盘存在大幅涨价行为,较上季度大幅增加10.3%,表明二季度政策相对平稳、流动性不错的背景下,开发商积极推盘带来成交量攀升,从而推升价格上涨。
                      从购房者对未来半年房价的预期来看,认为未来房价将继续上涨的购房者占比为76%,再创调控以来新高,说明涨价预期依然强烈。然而,从看涨者占比调整幅度来看,较上季度仅增加0.8%,增幅持续放缓。
                      从购房者对未来成交量的预期来看,二季度有57.7%的购房者认为未来成交量将继续上升,较上季度小幅下降0.4%,认为未来成交量将会上升的购房者比例在连续提升四个季度后首度回落。尽管购房者对未来的成交量仍较乐观,但受近期资本外流显现、货币政策偏紧、经济疲软等因素制约,下半年市场不确定性陡然上升,这也导致购房者对未来成交量表现的乐观程度有所收敛。
                      从购房者对未来购房时机的判断来看,仅有22.6%的购房者表示未来半年适合购房,较上季度小幅下降0.2%;而表示不适合购房的置业者占比达到了30%,较上季度提升0.9%。二季度,表示未来不适合购房的置业者占比明显高于认为适合购房的置业者占比(高出7.4%)。房价的快速上涨超过了一些首次置业和改善型购房者的承受能力,使得购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。今年下半年的住房成交量或将受此预期影响。
                      七成购房者不满调控,过半赞成开征房产税。今年一季度出台的 新国五条 ,曾一度对房地产市场买卖双方的预期造成较大影响。然而,从执行细则上看,除北京外,地方政府并没有严格执行 二手房交易环节征收20%个人所得税 的政策。 新国五条 出台后,房价仍在继续上涨,进而引起了购房者不满程度提升。
                      世联地产调查结果显示,购房者对 新国五条 调控效果不满意的比例高达73.9%,认为调控效果一般的占比为20.7%,而对政策调控效果满意的占比仅5.4%。与二手房交易环节的个税政策相比,53%的购房者(尤其是首次置业者)认为房产税是一个更能够打击投资投机、且更有可能全面执行的政策。然而,超过一半的多次置业者则认为个税和房产税都不能很好地抑制投资投机,原因在于这些税收可能会变成额外的成本转嫁给买方。
                      房地产依然是购房者的首选投资品。二季度,受黄金价格下挫、股票市场不景气等因素影响,房地产依然是购房者的首选投资品。世联地产调查结果显示,50%的购房者表示首选投资方式为房地产(住宅30.4%、商铺17.5%、写字楼2.1%),较2012年四季度提高4.1%;而倾向于投资黄金的比例仅为2.7%,较去年四季度大幅下滑6.5%。此外,与去年同期相比,支付能力较高的购房者占比有所提升,说明投资群体仍倾向持有房地产来达到增值保值的目的,这也是带动本季度投资者购房信心上升的一个重要原因。
                      综上所述,2013年二季度,政策相对平稳流动性良好,推动房地产成交量持续放量,然而价格过快攀升却导致购房者不满情绪加重。展望未来,二季度以来宏观经济形势不理想,尤其是6月份以来银行间资金骤紧,恐怕实体经济将承压,这些都会对未来房地产市场和购房者信心产生一些负面影响。世联研究认为,今年房地产成交量增速前高后低,房价环比拐点已现,同比拐点将会在三季度出现,房价上涨放缓趋势越来越明显。整体市场在今年下半年将会平稳上升。

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