库存和利润双压

                    中国房地产网-中国房地产报 2013-09-05

                      ■楚贵峰/文
                      观察近期陆续公布的上市房企半年报,一面是营业收入的普遍大幅上涨,另一面,净利润增幅却远没有那么亮眼。
                      根据天相投资分析系统显示,已公布2013年半年报的134家上市房企共实现营业收入2621亿元,同比增长41%,归属于母公司净利润316亿元,同比增长27%。
                      看起来,数据还不错,但净利润增速与营业收入增速已经明显开始不匹配。主要原因在于房地产的项目利润率开始下降。诚如万科总裁郁亮所言,房地产行业存在利润率适度下降的大趋势。一方面是地价、建安和人工成本不断上涨,一方面是越来越多的房企加码刚需产品,以实现快速周转。
                      随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段,众多房企在去库存压力之下,开始押宝 金九银十 传统销售旺季,而利润率下降是必然的。

                      房价涨幅收窄
                      
                    房企利润率下滑,并非从今年开始。梳理近年来的房企半年报数据可发现,利润率在2009年为最高,达到14.6%。此后,这一数据持续回落。
                      以万科为例,今年1~6月,公司实现结算均价为1.05万元/平方米,较2012年同期下降1000元/平方米。结算项目的销售价格出现下降,而财务,人力等成本均出现刚性上涨,侵蚀了利润。
                      中国指数研究院研究总监陈延彬表示,上市房企利润率的下降,一方面由于今年结算的是前年下半年以及去年上半年的资源,当时房价还处于下跌通道。另一方面,也和土地市场的回暖、地价成本增加有关。
                      地价成本增加,但房价涨幅却在收窄。
                      国家统计局最新公布的房价变动数据显示,今年7月,70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.72,较6月下降0.11,环比涨幅连续4个月回落。
                      链家地产市场研究部分析师张旭认为,从目前的市场情况来看,土地价格等房地产行业主要的成本因素持续上涨,但房价涨幅收窄,房企的利润率或将持续下降。

                      库存压力陡增
                      
                    金九银十,众多房企正在憋足劲冲击年度销售目标。
                      以雅居乐为例,下半年新推出的楼盘明显增多,并且在新推出项目中,刚需产品比例占70%左右。恒大地产相关人士也表示,公司的多个项目会集中在 金九银十 推出。
                      Wind资讯数据统计显示,截至8月29日,在已公布2013年中期业绩的124家沪深两市上市房企中,存货总计为1.68万亿元,而去年140家上市房企的存货总计则为1.42万亿元。由此可见,上市房企的存货量同比出现大幅增长。
                      其中,万科、保利、金地、招商地产四大老牌龙头房企存货值排在前四位,存货总计为6712.9亿元。而在2012年同期,这一数据则为5157.68亿元,同比增长30.15%。
                      有业内分析人士表示,今年下半年的关键词是 去库存 。在存货减值和资金流转的压力下,如何快速消化库存应当成为房地产企业的当下要务,金九银十,新项目的集中销售,使同区域同质化项目增多,加剧来自于房企内部的销售竞争,净利润下降的趋势在所难免。

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