李晨:地产开发中的环境法律风险

                    中国房地产网-中国房地产报2013-12-16

                      随着我国对环境污染治理工作的日益重视,环境法律风险在地产开发过程中日益凸显,尤以土壤污染所引发的环境法律责任最为突出。土壤污染具有成因复杂、潜伏期长、污染范围广泛、责任主体较难界定、治理难度大、治理成本高等特点,在各类环境污染中显得较难处理。如果开发企业不能对开发过程中的环境法律风险加以识别和防范,很有可能导致开发企业最终承担巨额的经济损失以及严重的法律责任。


                    大成律师事务所律师 李晨

                      环境法律责任风险
                      
                    地产开发企业在开发过程中面临的环境法律风险,最终会落实到环境法律责任的承担上。因此,首先要对环境法律责任进行初步的了解。
                      环境法律责任通常分为环境行政责任、环境民事责任、环境刑事责任这三大类。简要浏览我国现行的环境法律法规,就能很直观地感受到:环境行政责任最为常见,一般表现为政府部门对污染行为主体的行政处罚,处罚手段包括罚款、限期治理、责令停产停业、责令改正、吊销营业执照等。
                      环境民事责任则从侵权行为责任的角度出发,以污染行为主体为责任承担者,向遭受环境污染损害的主体承担民事责任,通常体现为经济赔偿责任。我国《侵权责任法》第65条规定: 因污染环境造成损害的,污染者应当承担侵权责任。 《环境保护法》第41条第一款规定: 造成环境污染危害的,有责任排除危害,并对直接受到损害的单位或者个人赔偿损失。
                      环境刑事责任是最为严厉的环境法律责任类型,主要规定于《刑法》第338、339、408条,以第338条 污染环境罪 最为典型。2013年6月8日颁布的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理环境污染刑事案件适用法律若干问题的解释》对《刑法》相关条文的适用作了更为明确的规定,环境刑事责任的承担者不再局限于实施污染行为的企业,企业直接负责的主管人员和其他直接责任人员也有可能承担刑事责任。
                      由此可见,环境法律责任形式多样,严厉程度各不相同。严重者可导致责任主体承担巨额赔偿、接受刑事处罚,因而必须引起相关企业的高度重视。虽然上述责任的承担者均为污染行为的实施者,现实中以工业、生产企业居多,但并不意味着地产开发企业不可能承担环境法律责任。
                      实际上,企业在地产开发活动中,必然会发生排放废水、废气、噪声、固体废弃物的直接排污行为。如果存在违法排放污染物或者将污染物移交没有处置资质的企业或个人处置并造成环境污染事故的,开发企业,甚至其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,都有可能直接承担相应的环境法律责任。因此,企业在开发过程中需要防控此类风险。
                      警惕污染场地再开发
                      
                    如果说地产开发企业开发过程中的直接排污行为的法律风险相对可控,但企业在参与污染场地的再开发时,则可能面临更为巨大的环境法律风险。
                      企业介入土地开发的第一步便是拿地,其方式既可以是从国土部门或土地储备中心受让土地使用权,也可以通过资产收购或者收购项目公司股权的方式加以实现。此时需要明确一个问题是:企业拿到的土地究竟是干净的还是仍旧存在污染的?如果存在污染,导致土地无法开发或者开发成本极为高昂,应当由哪些主体承担相应的法律责任?
                      我们先以武汉三江地产为例。该公司于2006年3月以 罕见 的低价竞得武汉市的一幅地块。在开发过程中,因工人中毒受伤,这才使得 毒地 的真相得以显现。虽然该事件以武汉市土地储备中心收回 毒地 ,并向企业赔偿1.2亿元而了结,因土地受污染而产生的环境法律责任最终转化为赔偿责任由政府承担,但这是否意味着这种巨大的环境法律风险一概不需要由土地的受让方,即地产开发企业承担呢?
                      我国现行环境法律法规规定,在污染责任主体的确定上,我国实行 谁污染,谁治理 的原则。一般来说,污染场地的修复治理责任应由原来使用这块土地并造成污染的主体承担。而地产开发企业作为土地使用权的受让方,并非既有污染的造成者,根据上述原则,开发企业一般不需要承担污染场地的修复治理责任。
                      但凡事均有例外。2012年11月26日由环境保护部、工业和信息化部、国土资源部、住房和城乡建设部联合发布的《关于保障工业企业场地再开发利用环境安全的通知》在第七条中明确规定: ……造成场地污染的单位已经终止的,……该单位享有的土地使用权依法转让的,由土地使用权受让人承担相关责任。 一旦遇到这种情况,开发企业虽然不是土壤污染的造成者,却必须承担环境调查、风险评估和治理修复等相关责任,而治理修复的成本往往是巨大的,开发企业很难承受这样的风险及成本。即便污染场地最终被政府部门收回,但开发企业因项目失败而额外承担的资金成本和损失同样不容忽视。
                      防范之道
                      
                    根据前面的分析可以看出:地产开发中的环境法律风险防范贯穿于项目开发的全过程,并且介入节点应当在开发之前。
                      首先,详尽、准确的环境尽职调查是提前防范环境法律风险的最有效手段。在正式拿地之前,尤其是通过资产收购或者股权收购的方式拿地时,一定要聘请专业的环境调查咨询机构对拟受让土地的污染状况开展尽职调查,并且要在聘请协议中约定:一旦开发企业依据调查报告受让了土地使用权,事后发现报告内容不准确、不完整,导致开发企业承担治理修复等责任的,由调查咨询机构承担相应的赔偿责任。
                      其次,开发企业在取得土地的相关协议中,应当要求土地出让方就土地不存在污染或者不存在超出受让方可承受范围的污染出具承诺,并提供相应的担保措施。同时,还应就土地存在严重污染导致无法开发时的回购措施及赔偿责任进行明确约定。此外,开发企业还可就额外发生的修复治理费用的承担方式与出让方进行约定。
                      第三,在土地的开发过程中,开发企业应当采取必要的污染防治措施,防止因开发中的违法排污行为而承担不必要的环境法律责任。如果开发企业采取低价受让污染场地后自行修复治理再开发的,在处置已受污染的土壤时,需要委托有相应处置资质的机构,否则因处置不当而造成二次污染的,开发企业仍需要承担相应的环境法律责任。因此开发企业需要认真审核处置机构的资质。(作者:大成律师事务所律师 李晨)

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