房地产信托2014延续增长势头

                    中国房地产网-中国房地产报2014-02-27

                      本报记者苗野北京报道
                      一面是房地产信托兑付危机频频被拉到聚光灯下,一面又是大量的数据佐证房地产信托增速正在逐步回暖,在这个马年伊始,房地产信托看似要演绎一出儿风声鹤唳和所向披靡的对头戏。


                      来自用益信托的统计数据显示,在今年1月份成立的集合信托中,投资房地产领域的规模占比为35.59%,在信托同期投资的各种领域中占比最高,同时亦达到近3年来的最高值——从2011年到2013年,这一数据分别为34.18%、18.88%、29.65%。
                      用益公司创始人兼总裁李旸在接受中国房地产报记者采访时表示,从去年开始,信托在房地产领域的投资增速已经开始明显回升,今年一月份应该也是延续这样一个势头。在当前形势下,其他项目确实不好做,所以信托投资还是在几大传统领域中呈现此消彼长的交替。虽说房地产投资领域存在些过热,但也是结构性过热,部分地区还是有一定增长空间的。而未来房地产信托的趋向取决于融资方和信托公司对未来市场乐观程度的预判。
                      房地产信托受宠
                      2013年下半年以来,出现了多起房地产信托违约的案例,新华信托、四川信托及五矿信托均深陷其中,但这并没有阻止房地产信托的发力:去年房地产信托吸金过万亿元,暴涨116%。
                      根据中国信托业协会发布的《2013年4季度末信托公司主要业务数据》显示,2013年末,房地产信托规模达到了10337亿元,首次超过万亿元,占比10.03%。同年房地产信托发行规模为6848亿元,而2012年为3163亿元,相比增加了3700亿元,增长了116%。这表明,房地产依旧是集合信托最为重要的投资领域。
                      中国信托业协会专家理事周小明认为,2013年信托业保持了良性的发展态势,尽管被媒体曝光的信托项目风险事件有十多起,问题项目的总金额也有所上升,但相对于10万亿元的规模而言,不良率仍是非常低的。从已经披露的问题信托项目看,仍属于个别事件,不属于普遍现象。本来在市场经济环境下,个案信托项目出现风险事件是再正常不过的事情,只要在正常的风险敞口之内,不会引发系统性风险,就不应该被过度关注,人为引起恐慌。
                      李旸认为,房地产信托的占比算是比较温和的上升。信托的作用可能会越来越大,尽管其融资成本高一些,但是对房企而言是个正规的融资渠道。信托公司完全可以规避风险较大的项目或区域来投资。当下,政府项目领域,地方债务风险大家比较关注;企业领域,国家面临经济结构转型,经济下行的压力比较大,企业的盈利状况不是特别好。新的利润点或者新的企业还没有发展起来,所以企业这块的融资项目也不是很好做。再则,像去年的土地流转信托、家族信托等这些新开辟的领域也不是一下子就能全面铺开的。所以说房地产业还是比较有优势的。
                      中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为虽然楼市风险累积,但1月房企 天价 拿地不断,推高市场预期,一线城市房价下跌可能性不大,加之银行融资渠道受阻,房地产信托也是房企融资的重要通道,房企的推动力不容忽视。从目前来看,信托公司依然较为青睐房地产信托业务,积极拓展的同时也比之前更加谨慎。一方面,房企资金需求强烈,信托公司有更多的主动权,可以对开发商资格进行评价和筛选;另一方面,对开发商具体项目进行评估,在一定程度上防范风险。
                      系统性风险不会马上爆发
                      实际上,房地产信托的加速崛起正是因为遇上监管层进行楼市调控的机遇。新时代证券一份研报认为,从2010年第一轮房地产调控银行开发贷收紧,首付比例提高,再到限购、限贷等深度调控政策,房地产信托异军突起。不过,当年监管层要求房地产信托发行由 事后报备 改为 事前报备 ,审批严格执行 四三二 (四证齐全、自有资本金30%、二级资质)政策,随后房地产信托一度萎缩,发行规模在2012年急剧下降。
                      但进入2013年,下降的态势没有延续,信托在房地产领域的投资增速明显回升,一二季度增速保持在90%以上,第三季度更是达到100.99%。
                      某业内人士直言,由于房企对资金的庞大需求以及其他可投资领域相对匮乏,信托对房地产业的投资能够维持较快发展。
                       受‘463号文’及‘8号文’的影响,以及泛资管时代的压力,在信托投资的几大传统领域,房地产信托的收益率还是相对较高的。而且房地产也缺钱,今年我们还会继续做房地产信托,在市场对房地产前景看好的前提下优选一些房地产项目。 某信托公司负责人告诉中国房地产报记者。
                      尽管有人认为房地产信托兑付违约属个案范畴,目前信托资产质量总体表现相当优良,不可能发生系统性风险,但是在房地产信托资产一路高歌猛进的同时,其兑付风险也牵动着整个信托业的神经。
                       系统性风险肯定是不存在的,因为从整体情况来看,除非是整个房地产行业出现下滑。但这样首当其冲的不是信托,而是银行,甚至整个经济体系都会受到影响。如果房地产市场出现滑坡,那房地产信托兑付风险就会增加。这是市场的风险,并不是说哪个信托公司出了问题,或是信托行业出了问题。 李旸说。比如现在矿产信托出现的风险,那是由矿产市场的疲软造成的。所以信托在选择项目的时候比较谨慎,必须要预判该笔信托所投的这个项目未来两年的经营情况,或者是未来两年这个市场的变化情况,不能以当前或以前的业绩来假设这个项目的资金安全。
                      韩长吉认为,目前市场上一些房地产信托兑付难的现象频发已经开始打破房地产信托 刚性兑付 这一原则。房地产确实受预期影响较为明显,一旦市场大部分人预期房价下跌并停止购房,开发商定然会遭受资金链压力,有降价销售的冲动,一旦趋势难以逆转,房价泡沫将会被刺破,引发房地产系统性风险。

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