共有产权房或以北京模式推广

                    中国房地产网-中国房地产报2014-02-27

                      ■本报记者 李宛霖 陶婷 北京报道
                       从去年底北京开始推自住型商品房的情况来看,产生的效果得到了市场的普遍认可。 日前,一位接近北京市住建委的消息人士告诉中国房地产报记者,中央认为自住型商品房对房价的调控效果比较明显,且市场反应良好,值得进一步推广。
                      2月15日~3月15日,北京市具有共有产权性质的自住型商品房已经开始第二批申报;与此同时,2月17日、18日,广东和广西分别召开相关会议,明确将研究共有产权住房的开发建设、供应方式和产权划分等政策,建立共有产权住房制度。
                      对于目前试点地区的实施情况, 深圳的安居房和北京的自住型商品房都比较受认可 。据知情人士推测,在中央大力主张推广共有产权住房的前提下,预计未来珠三角等沿海城市,或许会是下一批推出共有产权房的地区,极有可能会借鉴北京和深圳的经验。
                      有望列入《国家住房保障条例》
                      据中国房地产报记者了解,在有望于今年发布的《国家住房保障条例》中,共有产权住房也将作为保障的基本形式之一被列入。
                      对共有产权房进一步探索是2013年底就定下的基调。去年年底召开的住建工作会议提出, 鼓励地方从本地实际出发,积极创新住房供应模式,探索发展共有产权住房。
                       共有产权住房跟过去完全由政府承担建设的公共租赁房、廉租房等有所不同,就整个住房供应体系而言,共有产权住房更多是介于商品房和保障房之间,针对完全市场和完全保障中间的‘夹心层’。当然,具体实践中不同的地方可能有不同的探索,有的更多考虑供应量和供应能力,有的也有可能设定收入门槛。 住房和城乡建设部政策研究中心科研处处长周江在接受中国房地产报记者采访时如是说。
                      对于自住型商品房一经推出后便受到热捧,周江认为, 政府将政策上的一些优惠以共有产权的性质量化并体现出来,价格也低于同地段的商品房,申购的人自然很多 。
                      实际上,在此次鼓励全国推广共有产权住房之前,江苏淮安、上海、甘肃、安徽、海南等多地都试行推广了共有产权住房。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者,当时住建部的表态是 允许各地开展试点,不会卡得太死,但也不会专门推广 。各地对 有限产权 的具体产权比例等细则并未有明确规定,其中,上海曾提出 共有产权、有限产权 制度,当地政府占30%~40%的产权,60%~70%的产权归个人;江苏淮安的共有产权住房,在优惠价格基础上,个人与政府可按7∶3或5∶5的产权比例。
                      北京的做法获得了中央的认可。对于楼市调控,由于压力巨大,北京市一直是落实诸如 新国五条 等调控政策最严格的城市之一,据上述接近北京市住建委的消息人士介绍, ‘新国五条’实际上是由北京起草后提交中央的 。
                      为了进一步巩固调控效果,北京市在2013年年底推出了自住型商品房。从2013年12月开始,北京二手房价格开始了持续下跌。2014年将有超过4万套的自住型商品房入市,这相当于2013年北京市纯商品住宅成交量的一半。中央认为这增加了市场的有效供应,将起到很好的调控作用。
                      这或者是北京模式得到认可的原因。
                      警惕重蹈经适房覆辙
                      虽然此前共有产权住房的试点都颇为低调,但质疑的声音从未间断。
                      中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时则认为,北京自住型商品房还没有大规模上市,现在已经上市的数量很有限,是否能抑制房价,效果还有待观察。
                      李宇嘉认为,共有产权住房成为中长期内基本住房保障模式,与国家提出的 保障基本住房需求 、以公共租赁住房为主的保障模式并不相悖,符合三中全会 健全符合国情的住房保障和供应体系 的指示。
                      亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,共有产权房和经适房有很相似之处,其中的利润空间巨大,容易滋生腐败,共有产权房模式中的寻租腐败空间不可小视,规范的操作将十分重要。所不同的只不过是经适房土地以划拨的形式,而共有产权房以出让方式。
                      此外, 明目越多、乱相就越多 。在售后监管和退出问题等方面,很多人亦有担心。
                      李宇嘉认为,与经适房只需补缴少量土地收益价款,即可获得巨额转正收益在本质上完全一样,巨大利益的想象空间很明显地摆在每个人面前,只要将市场评估价降低几个百分点,共有产权住房购买者通过购买政府产权部分,即可获得从天而降的经济利益。理性人都会有这样的想法,并会付诸行动,特别是在房价存在上涨预期的情况下。
                      李宇嘉强调,要慎防市场化标签将这种新的保障房形式重新导入 类经适房的道德风险困境 ,毕竟不管从主管机构的责任心上,还是从申请者的寻租倾向上,我们还没有建立起保证这种市场化透明、公正运作的基础。
                      著名房地产政策专家、住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林认为,共有产权住房实际上是解决救急的问题,应该首先解决中低收入人群的居住问题,而不是解决改善性问题。共有产权式住房管理非常麻烦。政府应该建好公共租赁房,从市场层面解决租赁市场,将租赁市场调动起来,实行补贴与让利。

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