地产江湖擂台:谁的拳头更硬?

                    中国房地产网2014-04-07

                      仅仅关注净利润率下降是不够的,须知一些制造行业毛利率只是超过10%,几乎与房地产行业的净利润率相当,凭什么一个行业可以这么长时间把持财富闸门?
                      当然,房企并非不知江湖险恶,所以各家都在寻找秘籍。好在市场自有公道,你可以又快又大,但是你精致不了,你可以细致精到,但是你不要苛求规模。有没有两全其美的?这是一个有挑战性的问题。
                      从下面的梳理中,或都可以看出一些端倪。
                      经济观察报通过对已经出年报的、销售额在300亿元以上的14家房企(分别是富力、恒大、华润、龙湖、绿城、融创、世茂房地产、雅居乐、远洋、中海、碧桂园、万科、招商、保利)2013年年报分析,来看看这一年,这一销售规模梯队中的武林高手们到底是谁。
                      周转率之凌波微步
                      在资金成本昂贵、行业利润率不断下降的今天,高周转,是众多一线地产企业,以及希望获得高速成长的中小企业的共同选择。
                      经济观察报选择了传统的存货周转率计算方式,即营业成本/(期初存货净额+期末存货净额)÷2,来反应存货的流动性情况。根据wind资讯数据,2013年14家上市房企的存货周转率,碧桂园是最高的,达到0.6,而最低的是招商。
                      因为房地产开发的周期性,当期产生的营业成本与当期存货不一定存在关联性,导致这一数据的准确性受到影响。更为准确的是去化率,兰德咨询总裁宋延庆对经济观察报表示,去化率计算方式是用销售额除以同期可售存货货值,以此来衡量开发商在一定时期内,对手中可售资源的去化程度。
                      宋延庆表示: 据我们初步估算,碧桂园2013年销售去化率在70%左右。 在去化率方面,碧桂园是表现最好的公司之一,普遍而言,去化率能够达到60%就是比较好了。
                      碧桂园的销售额从2012年的476亿元,一跃为2013年过千亿,这一少见的大跨度,显然与其高周转是分不开的。此前,据经济观察报了解,碧桂园拿地后开盘的基本工期是5-7个月,部分项目已经实现拿地后3-5个月开盘。
                      货如轮转的碧桂园,以规模取胜,虽然碧桂园也因此付出了利润率下降的代价,但这依然无妨其成为2013年跑得最快的房企。
                      单城市产能之一阳指
                      在一线房企规模越来越大,强者越强的今天,规模大固然有其优势,但摊子铺得越大,有可能带来利率下降,负债率上升以及各项成本支出上升等问题。
                      单一城市产能的计算方法很简单,即用销售额除以有在售项目的城市个数,来反应平均下来每个城市承载的销售额是多少。
                      2013年,一线房企在单一城市产能方面的表现如何,经济观察报结合2013年年报以及公开资料统计得出,得分最高的是融创,为60.81亿元,远超第二名的中海44.68亿元,完胜基本在20亿元左右徘徊的其他房企,而这一指标得分最低的是恒大,其在147个城市有土地储备,单城市产能为6.83亿元,此外,碧桂园的10.19亿元,排名倒数第二。
                      依此看来,融创在单城市的挖掘能力,约是恒大的10倍。
                      挖掘能力强,在有限受力面积下如此有效的打击力度,融创的功夫非一阳指莫属。
                      净资产收益率之天山折梅手
                      分析年报,当然离不开净资产收益率。
                      净资产收益率是反映上市公司盈利能力及经营管理水平的核心指标,它是告诉投资者这家公司赚钱的能力怎么样、赚钱的效率高不高,其计算方法是用净利润÷净资产。
                      净利润当然是归属上市公司股东的净利润,而净资产即归属上市公司股东权益,但是这一指标有不同的计算方法,包括期末净资产,加权平均净资产,以及是否扣除非经常性损益。
                      为了统一口径,经济观察报都采用期末净资产来计算。根据wind资讯数据,14家房企净资产收益率排名第一的是恒大25.96%,紧随其后的是富力23.78%、融创23.36%。
                       现在整个行业的总体数据还没有出来,但从整体平均水平而言,净资产收益率应该在18%-20%。 正略钧策副总裁郝炬对经济观察报表示,房企在运营中,要提高净资产收益率,增长主要来自三个方面,即收益率、周转率和杠杆率,这是一个综合作用的结果。
                      通过这一指标的前三名排名,可以看到一个戏剧性的结果,恒大铺得最开,融创挖得最深,但是都达到了较高净资产收益率的效果。
                      净资产收益率,是净利率、周转率、财务杠杆率相乘得出的结果,是一门综合技术,那么恒大的武功就是天山折梅手,变法繁复,包罗万象。
                      不过该武功是《天龙八部》中逍遥派的绝学,属于高深武功,武功低级人士误练此功,会经脉气息大乱,严重可瘫痪。房企的运营情况,更重要是看持续经营的状况,不是一年的运营结果可以下定论的,真正的武林高手一定要能够经受时间的检验。
                      至于排名第二的富力,是哪一招胜出,且看下一轮比试。
                      融资成本之乾坤大挪移
                      资金是房企的重要生命线,能不能借到钱,关系到存亡,当然这对于一线房企而言基本不是问题;而如何借钱、借到钱以后如何使用,则是另外一门武功。
                      衡量企业的负债情况、资金的使用情况,经济观察报用两个指标来衡量,一个是净负债率,它的计算方式一般是(有息负债-现金)÷净资产。用来反应债权人提供的资本与股东提供的资本的对应关系,衡量公司的基本财务结构是否稳定,即假设企业清算时,企业所有者权益对债权人利益的保障程度。
                      另外一个指标,财务费用(融资成本)÷营业收入,显示融资利息等方面的支出占营业收入的比重。
                      根据房企年报披露的数据和经济观察报综合计算的结果,净负债率最高的是富力111%,该项得分最低的是招商16.5%。
                      富力在财务方面表现激进,通过杠杆率提高了上一轮比赛的净资产收益率,从这个逻辑来讲就比较好解释了。
                      净负债率高,是一种高风险高回报的财务结构,既然富力在高负债的同时,实现了净资产收益率第二名,也可以说其在2013年的比拼中,财技高超!堪称乾坤大挪移!(据经济观察网)

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