方兴未艾:中国房地产评估业调查

                    中国房地产网-中国房地产报2014-05-29

                      ■本报记者徐妍北京报道
                       香港700多万人口就拥有2000多名注册房地产估价师,在英国有资质的房地产评估从业者也有两三万,但英国的总人口不过六千多万。
                      第一太平戴维斯大中华区估值及专业顾问服务有限公司董事总经理陈超国告诉中国房地产报记者,在中国内地,虽然房地产评估行业的总体从业人员超过30万,而有资质的房地产估价师、土地估价师则主要集中在北上广深四大一线城市,在二三城市和经济欠发达地区,房地产评估行业还远不够发达。
                      行业发展不均衡 亟待扭转
                      到底中国的房地产评估行业规模如何,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强透露的一组最新数据显示:目前中国的房地产评估行业从业人员超过30万人,拥有房地产估价师资质的人员约的4.8万人,全国房地产估价机构超过5500家。土地估价师约4万余人,土地估价机构3600多家。
                      在香港、北京两地长期工作的陈超国认为,中国内地的房地产评估行业目前除了从业人员总量需要继续增长,行业发展的不均衡才是更大的问题。在一线城市,资质评估从业者近乎饱和,但在大量的二三城市、经济欠发达地区,无论是资质从业者数量,还是一级资质评估机构的数量都非常有限。
                      第一太平戴维斯为中国房地产报提供的房地产评估行业调查显示,目前一级资质评估机构数量约占行业的12.4%。三级资质机构数量最多,约占整体的48%。
                      从评估机构的员工规模来看,评估机构员工人数低于10人的所占比例最高,约为整体的43%。低于20人的比例约为72.5%。机构规模超过100人的只有4.3%而每一级别评估机构均有特定的专职估价师人数要求。一级资质评估机构的专职估价师人数平均为19人,二级、三级资质评估机构的专职估价师平均人数分别为10人、3人。
                       一级资质评估机构在北京、上海、广州每一个城市都会有三四十家,但在其他二线城市都是个位数,在西北、西南区域,一个省可能也只有一两家一级资质评估机构 。陈超国同时指出,行业发展的不均衡,二三线城市从业者、一级资质评估机构的不足,同时也是房地产评估行业的未来发展的契机。
                      房地产评估机构分布情况与当地房地产市场发展息息相关。从第一太平戴维斯提供的行业调查来看,一级资质评估机构主要分布在一线城市及沿海都市,华中地区及环渤海地区的发展速度快,是未来发展的主要区域。
                       一线城市行业高度集中,此外,江苏省的行业发展趋势有初步饱和现象。在广东省亦开始有饱和趋势。以评估机构数量看,目前二线城市、华中地区及环渤海地区的竞争十分激烈,特别是三级资质评估机构的竞争环境不断恶化。 陈超国表示。
                      房地产税的机遇
                       国内房地产评估行业的另外一个问题是业务类型单一。业务种类局限性相对较大,行业收入高度集中在房地产抵押评估这样的传统业务上,占比近六成。像在英国,抵押评估虽然也是重要业务,但占比只有三成,其他方面的业务占比相对均衡。尤其是目前,房地产市场出现下行风险,更说明评估行业要尽快转型,业务多元化、平衡业务类型占比。 陈超国告诉中国房地产报记者,作为重要的房地产服务行业,房地产评估行业与房地产行业的发展大势息息相关。
                      目前,房地产评估行业的业务收入高度集中在为银行贷款、中介交易做房地产抵押评估。一季度住宅市场已经出现下行趋势,这也导致房地产评估行业的业务有所下降,导致行业抗风险能力低。
                      根据第一太平戴维斯的测算,在房地产评估行业收入分类比例中,房地产抵押评估项目占比超过56%;土地出让、转让、一级开发等政府项目16.1%;企业改制、上市、融资(非贷款类)项目9.3%;评估咨询、可行性研究、拆迁估值等其他类别占12.3%。
                      而房地产交易课税评估项目,目前仅占比3.2%。不过在陈超国看来,未来房地产税的推行,则会对房地产评估行业产生深远影响。
                       作为国内首批个人住房房产税改革试点城市的上海和重庆,都在房产税征收细则中明确‘计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值’,这说明房地产评估业在未来房地产税的征收中将起到关键性的作用,也将给房地产评估行业带来新的发展契机,使得行业业务类型单一状况有所改观。 房地产评估行业在国内的受重视程度正在逐步提高。海外投资者如果要在国内收购一家价值10亿元的商场,一定会去评估这10亿元值不值。开发商收购地皮后要开发什么类别的项目,也要先做评估。 陈超国同时指出,从2009年开始,房地产估价师在评估机构的执业人数出现了波动,调查后才发现大量专业人才已经直接被开发商所聘用。
                       大开发商都会自建专业评估团队,中小型开发商、中介企业也会选择一级资质评估机构长期合作。包括银行、基金、保险公司也都会聘用房地产评估的专业人员。 陈超国表示。
                       房地产市场的持续成熟,新型城镇化政策,以及房地产政策的变化,对于房地产评估行业的未来还会带来更多的机遇。在新型城镇化过程中,房地产评估行业也会积极参与其中,如房地产前期市场规划、定位、市场调研、市场价值、市场租金以及后期的拆迁评估等。

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