地方政府的库存焦虑症

                    中国房地产网-中国房地产报2014-06-23

                      ■本报记者王飞北京报道
                      北京库存超过7.7万套、南京库存突破4万套、上海库存破1100万平方米……据有关统计数据显示,6月初全国主要的13个一二线城市合计住宅库存面积近9000万平方米,相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%,较2013年同期更是大增26.6%,一些地方的库存压力空前高涨。
                      据上海易居房地产研究院一位人士向中国房地产报记者透露:他们定期发布的主要城市 新建商品住宅库存报告 ,现在已愈发没有可比性, 城市样本变化太大了。 他告诉记者, 过去我们做20个城市的监测,近两个月来增加到35个,有几个城市是被替换上去的,因为原样本城市的房地产交易管理官方网站已经不再发布库存量了。 记者通过对比近一年半来的报告及查阅网站发现:取消在官网公布库存数量的城市至少有三个——唐山、青岛和丹东。
                      3城市库存数据从官网 下线
                      按照以上易居研究院人士的说法,库存量这一项从唐山市房产信息网上 失踪 ,是自去年2月份开始的。中国房地产报记者登陆该网站的确只能看到成交情况,查不到库存数据。
                      随后,记者致电唐山市住房和城乡建设局询问相关情况,其市场管理处和信息中心的两位工作人员口径一致——唐山市房地产信息网上从来没有公布过库存量!但记者从一位不愿具名的唐山市住建局宣传部门人士处获悉,唐山市政府最近很为高库存 上火 。 三天两头地开会讨论如何消化。
                      步唐山后尘的是青岛。原本,由青岛市房地产登记中心和青岛市房地产交易中心共同主办的 青岛网上房地产 网站,每月都会公布上月的库存情况。但自今年4月至今,不但库存情况停止了更新,连历史数据也无从查找了。中国房地产报记者电话采访了青岛市房地产交易中心,工作人员对此事的回复轻描淡写, 以前的确是有,但现在网站改版了,不再发布那个数据了。 记者再追问那是否还有其他途径能查到库存情况,得到的回答是 不知道 。
                      丹东则对库存数据从官网上 下线 的事讳莫如深。据中指院数据显示,截至去年末,丹东楼市库存去化时间高达73.3个月。尽管丹东官方一再强调自己的库存并没有传闻的那样高,但据某研究机构的统计数据显示,截至不再公布库存量之前,丹东的 货底子 也够卖32个月。
                      高库存带来的 负能量
                      唐山和丹东两城市都没有限购政策, 一个城市如果不限购还去存化艰难,就说明城市的人口吸附力不强,有效需求稀少。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。长期关注京津冀地区房地产市场情况的中国社会科学院区域经济研究所研究员刘维新对唐山的诊断是: 当初京津唐概念一出来,唐山市政府和很多房企认为机会来了,建设加速,但市场需求跟不上,购买力有限,造成很多库存积压到现在。
                      丹东的库存主要集中在新区。据当地人士介绍,这个规划面积为93平方公里的新城区用掉了全市数年的用地指标,定位是丹东未来最具国际化、多元化,最富有活力的城市核心区。但目前的实际情况是,因为新区距老城区较远,安土重迁的当地人大多不愿在那边置业,即使买了,也是作为投资品。因此不少小区入住率极低, 鬼城 的诟病声四起。
                       丹东新区还没等产业建设成型、配套设施齐全、就业人口进驻,就先急着建住宅是本末倒置的,结果就是积存、空置。 中国社会科学院城市与环境研究所城市经济和房地产经济领域研究员李恩平指出,要建设新区,产业是基础支撑,只有产业才能反映经济社会对就业的真实需求,带动人口积聚,进而带动住居需求,推动住宅建设,形成宜居新区。
                      青岛是3个城市中唯一一个实行限购政策的城市。但近20万套、2000万平方米左右的存量却并不能全赖限购。按正常思路,存量 消化不良 的情况下,房价应该 服软 下降,可青岛房价却从2013年7月至今年3月连涨8个月。直到4月才出现了首次下跌。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,青岛出现许久未见的 负增长 ,和库存高压不无关系。
                      未来库存或将继续增长
                      来自各方的压力让各地方政府对库存量惶惶,于是出现了杭州更改库存量、北京剔除无效房源重新统计这样的事件。
                      严跃进分析认为,高库存产生的区域有迹可循。 从城市的小范围看,郊区的存量要大于市区,即便是一线重点城市,也难逃这一规律,如上海的临港新城、天津的武清等。这与城市承载力、服务力、资源吸引力等紧密相关。
                      另外他还表示,中国楼市的库存从长期看会呈增长趋势,主要原因有三。 其一是投资新开工量总体上是增长的,这种力量会创造出更多的新楼盘。其二是从供求关系上看,基本上是先有供应才有成交。简单说就是只有取得预售证的楼盘才能上市,这就划定了购房者的选择范围,所以供应量总是会大于需求量的。第三,从实际成交经验上看,多数楼盘的扫尾工作是非常艰难的,难啃的硬骨头往往一滞数年。
                      库存的确是需要清理消化的,否则不仅是对社会资源、空间资源的浪费,也会直接影响房企回款,甚至成为资金链断裂的导火索,还会让地方政府背负造 空城 的骂名。严跃进表示, 高库存往往和产业、配套、人气‘三不足’挂钩,这应该警醒各地方政府注意在城市规划和资源导入上的出入。

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