金隅嘉业:自住房运作只能靠压缩销售周期

                    中国房地产网-中国房地产报2014-06-24

                      ■本报记者徐妍北京报道
                      中国房地产报:作为首批参与自住型商品房建设的房地产企业,金隅嘉业的自住型商品房目前进展情况如何?
                      陈玉谦:作为北京市第一个进行公开摇号工作的自住型商品住房项目,金隅汇星苑于本周开始公开摇号。
                      另外一个项目,施工许可证已经取得了,预售许可证也已经具备申报条件了。两个项目的手续审批可能会相差约一周的时间,基本是同步的。最快的话,第二个项目会在6月下旬得到预售证审批,取得预售证后会提前三天公示摇号时间。
                      中国房地产报:在金隅嘉业两个自住型商品房项目的销售中,接受组合贷款的方式是企业层面要求的吗?还是对自住型商品房的信贷政策倾斜?
                      陈玉谦:金隅嘉业两个自住型商品房项目在销售中接受组合贷款,主要考虑到自住型商品房客户的实际情况,作为开发商不对贷款方式做限制。政府和银行方面目前没有针对自住型商品的信贷倾斜政策。
                      中国房地产报:自住型商品房是北京首创的一种介乎于保障房和普通商品之间的 中端保障 产品,在全国范围都没有先例。金隅嘉业方面如何看待这种新型的产品,对于房企来说运作这样的项目有何意义?
                      陈玉谦:金隅嘉业在北京一直在做保障性住房的开发建设,也是北京市最大的保障性住房开发企业,经济适用房、两限房、廉租房、公租房等产品均有涉及。到底开发过多少保障性住房,金隅嘉业官网公布的数据是总规模470万平方米。从金隅嘉业的产品体系来讲,我们有保障性住房、自住型商品房、商品房及商业项目。在经营运作中,保障类住房和自住型商品房产品不一定挣钱,但是自住型商品房产品可以为企业贡献稳定现金流,增强抗风险能力。
                      作为企业运作来讲,房地产市场宏观形势,我们的产品体系如果有保障类住房和自住型商品房,这两部分产品可以稳定地贡献现金流,这样商品房市场即便有下行风险,企业受市场变化冲击的抗风险能力也会变强。
                      中国房地产报:目前按照北京市方面的相关规定,自住型商品房与普通商品有30%的价差。在金隅置业来看,自住型商品房以何种方式运作能够弥补利润差?
                      陈玉谦:作为北京市第一批正式入市的自住型商品房项目,我们认为效率对运营来讲是至关重要的。对于自住型商品房项目而言,销售价格、土地、成本投入固定,销售额同样也是固定的。因而,只有压缩销售周期,快速回款、快速周转,才能够达到企业的运营目标。
                      以金隅嘉业的两个自住型商品房项目来说,拿地时间分别在2013年12月和2014年1月,我们计划是在6月底前完成摇号、选房,控制在六七个月的销售周期。应该说,我们对目前这两个自住型商品房项目的销售节奏还是比较满意的。
                      在北京,普通商品房项目需要从拿到地到第一次开盘平均一年时间,不同开发商、不同团队效率不一样,像万科这种企业在北京销售周期能做到9到10个月。现在看来,快速是做自住型商品房的唯一方式。我们以前做过很多保障类住房,跟自住型商品房的逻辑是一样的,一样的成本固定、销售价格固定,只能通过跟自己的公司团队、营销团队要效率,以效率换效益。
                      中国房地产报:作为首批参与自住型商品房建设的企业,金隅嘉业是何种背景下进入自住型商品房市场的?在首批两项目销售完结后,金隅嘉业是否会继续自住型商品房开发?
                      陈玉谦:是否更多地参与自住型商品建设,不是企业想参与就能够参与进来的,很多土地我们拍不到。很多自住型商品房地块都是多番竞拍才能拍到手的,我们也在衡量企业自身的资金状况,如果资金状况允许也会继续积极参与。
                      目前金隅嘉业的两个自住型商品房项目此前是属于企业自有工业用地,比较特殊。2013年年底,北京市政府出了一个鼓励国有企业利用自有用地建设自住型商品房的政策,我们是响应了这个政策,刚好我们企业也有两块比较合适的用地,向政府申请,北京建委方面就批了,包括北京市住建工集团的百子湾自住型商品房项目,也是同样背景。我们提供完了用地,自己又去二级市场拍了回来再开发建设销售。

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