全球房地产市场泡沫危机态势扩大 各国必须严正以对

                    赢商网 行业观察2014-07-03

                      全球房价持续上涨,已成为国际共同关注的议题。国际货币基金最近也提出警讯,指出多数国家的房价相对于家庭所得与租金,已大幅超出历史平均值;尤其比利时、加拿大、澳洲、挪威与瑞典,都是明显例子。基本上,全球房市的泡沫危机,已在扩大中。
                      极度宽松的货币政策造就了极度低廉的资金成本,全球八十年来最低的利率更因此创造不动产市场荣景,或甚至是泡沫。有办法借到钱的人,在这一波金融海啸过后的五年间,借着房地产(专题阅读)的投资,着实让财富三级跳,更是财富分配恶化的主因之一。
                      房地产价格的飙涨,不但是许多人的痛,更对金融市场的稳定造成威胁。美国雷曼债券的倒闭,源于美国次级房贷的无限扩张;而其后房地产泡沫(专题阅读)破裂、房价崩跌,不但创造银行巨额呆坏帐;更透过不动产抵押债券衍生产品的杠杆效应,引爆世纪金融巨灾。更令人担心的是,即使2008年的这一幕仍记忆犹新,但因为抢救经济最快的方式仍是印钞票,所以五年下来,全球资金再度泛滥,程度较金融海啸之前,有过之而无不及。
                      全球几个有 房产泡沫嫌疑 的国家,在近一两年来引发关注;担心利率反转回升时,是否就是泡沫再度破裂的关键点。这些国家,当然并不令人意外地,都曾经以大量货币发行的方式,去应对金融海啸的冲击。但是,即使担心泡沫扩大,但因为担心经济复苏不够稳健,因此至今仍没有哪个国家改采紧缩的货币政策,充其量也仅是微幅调升利息,并辅以对房地产市场紧缩信贷,期能让已成形的泡沫,逐步冷却下来。
                      但这真是一个很大的挑战。当景气过热,或是某一资产市场,如股市、房市过热时,最理想的状况当然是所谓的软着陆;只是雷曼倒闭所展现的硬着陆,告诉大家理想的状况并不见得能达到。世界银行及国际货币基金分别在今年6月对房价涨幅过高提出警告。国际货币基金甚至于6月11日推出 全球房市观察 ,依据其 全球房价指数 报告,去年51个国家/地区中有33个国家/地区房价上涨,其中尤其新兴市场房价涨势惊人。而在西方大国中,英国则因伦敦房价飙涨,以及可能是西方第一个调升利息的国家,或因此戳破泡沫,备受瞩目。
                      为期待能达到软着陆效果,英国前几天也针对房地产借贷祭出紧缩政策。基本上,英国央行设定了一个符合国际货币基金建议,限制银行放款时的贷款与所得比例。自今年10月起,英国银行房贷中贷款所得比高于4.5倍的贷款金额,不得超过该银行新增房贷总额的15%。除此以外,规定房贷申请人须通过一个 压力测试 ,确保即使利率上升三个百分点,借款人仍能具备还款能力。
                      英国对房地产市场设限,主要着眼点在于维系金融市场的稳定,希望不要因为房产泡沫破裂而拖垮银行;但相较于英国或欧洲,事实上亚太地区已超越欧洲,成为全球最大房地产投资市场。依据不动产顾问公司戴德梁行(DTZ)的报告,去年亚太房产投资市场年增长率达9%,规模增至46亿美元,胜过只增长2%、规模44亿美元的欧洲市场;其中中国市场过去十年来的年复合增长率高达32%,更已取代日本成为亚太规模最大的房产投资市场。房产泡沫的威胁,实必须严正以对。

                    (作者现任香港北威国际集团董事总经理)

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