中国房地产赌徒模式即将被终结

                    《地产》杂志2014-08-14

                     【编前话】不管乐不乐意,旧模式肯定要终结了,因为不可或缺的玩家退出了。四缺一的麻将牌是没办法打的,何况现在缺了两个。
                      今年以来,房地产行业悄无声息地发生着变化。销售快速下滑,房价似乎出现松动,媒体罕有地谈论着救市而不是调控,地方政府则焦虑不安又无可奈何。敏感的人不难看出,大环境要变了,玩儿法恐怕也要变了。
                    那么,到底是什么要变呢?老生常谈的行业整合从未发生,即便是当了N年老大的万科,自8年前并购南都地产后,也再没有进行过像样的并购。各地的中小开发商有破产的,甚至有跑路的,就是没有卖身并购的。而8年前的另一场著名的并购——香港路劲收购陷入困境的顺驰,事后被证明完全是一场灾难,无论对单伟豹还是孙宏斌都是如此。
                    事实证明,行业整合与强者恒强只是媒体的呓语,在真实的市场上从未发生过。那么以后会发生吗?还是不会。这个行业的盈利模式决定了它既不会强者恒强,更不可能有什么行业整合。只有当盈利模式被彻底颠覆和改变后,整合才有可能——也只是有可能而已。
                       一、赌徒模式是怎样炼成的
                       应该把住宅市场的盈利模式称为赌徒模式。大概从10年前开始,楼市就变成了赌场;到2009年四万亿推出后,楼市干脆成了全民疯狂追捧的超级赌场。可以毫不夸张地说,在这些年的楼市里,只有赌徒才能生存。地方政府要以赌徒精神天价补偿收地,开发商要以赌徒精神天价拍地,房奴们则以大无畏的赌徒精神天价买房——如你所知,没买的后来都追悔莫及。不做赌徒,你就无法搭上这列飞驰的火车。那么,这种疯狂的模式是如何形成的?
                      先从 招拍挂 说起。在 招拍挂 推行之前,所谓城镇土地国有制实质是 条块 所有制,即实际掌控土地资源的是各级政府,尤其是基层政府的下属部门和国有企业。在 招拍挂 推行之后,土地资源的控制权逐步转移到县区级地方政府手里,尤其是可用于商业开发的土地资源,几乎被其完全垄断。
                      在这些地方政府们垄断了土地供应,且采取极易情绪化的拍卖销售方式后,全力追求土地收益最大化,便成为各级政府的不二选择。对市政当局来说,土地开发实际上是一门大生意,而开发商就成为市政府最亲密的合作伙伴。通过炒高房价,进而炒高地价,城镇建设用地就变成了市政府的印钞机。说得更直白一点,此时的政府已经不仅仅是政府,它同时也是一家以卖地皮为生的投机商。
                      土地开发的盈利模式可以概括如下:征地、拆迁——土地整理与七通一平——城市规划调整、开发条件设定—— 招拍挂 公开出让,获取土地溢价——继续征地、拆迁、土地整理……这就是所谓的土地财政,更适合称之为 炒地财政 ,它与赌徒模式是互为表里,完全一体的。
                       炒地财政 在过去的几年广为人知,并被普遍接受为游戏规则的核心部分。当时的中央政府对此也持默许甚至支持的态度。不过,中央的默许并非因为分税制导致地方政府财力不足,进而被迫去炒地皮赚钱,这个流行的说法纯属把政治当儿戏。真正的原因是,当时的中国急需展开大规模城市基础设施建设,而各地皆缺乏相应的融资机制,于是刚刚火起来的住宅市场就被赋予了为城建融资的重任。而住宅市场也不负众望,的确为城市建设融到了天文数字的资金。只要四处走走看看,伴随着楼市的火爆,各大城市几乎是一哄而上的地铁、机场、高速路和绿化带就知道炒地财政的威力有多大了。
                      厦门市规划局局长赵燕菁博士是一位学者型官员,很早就敏锐地认识到炒地财政本质上是一种融资机制,并专门发文为炒地财政辩护。笔者虽不同意他的观点,但认可他的眼光。
                      有了为城建融资的光荣任务,每当房价滞胀,地皮炒不动的时候,不仅开发商和市政府们急,中央政府也急,因为不炒地就没钱搞建设。2008年底推出的四万亿政策将房地产作为扶持重点,又是利率打折,又是降低首付,又是敞开按揭,其来有自矣。部分人喜闻乐道的绑架论,也是这么来的。
                       二、你坐庄,我操盘
                       在 招拍挂 成为土地出让的主流模式后,开发商与地方政府的合作模式自然就水到渠成了。这一模式的核心概括来说,就是政府坐庄,开发商操盘,以房价地价最大化为目标,辅以风险共担、利益分享的原则。这种官商合作的模式前无古人,不好明说,基本上是心照不宣地存在着。此外,按现行政府分权体制,土地开发权主要在区县级政府手里,因此,上述官商合作的 官 ,主要指的是区县级政府。
                      双方的分工也很清晰。首先,2009年的拆迁新政不再允许开发商代拆,政府必须冲在拆迁第一线,亲自负责拆迁征地、土地整理、基础设施建设等一级开发事务。政府在拆出土地后,接下来就是修改城市规划,必要时改变土地属性。规划权属于政府,这一步自然毫无难度。有难度的是下一步,即如何吸引开发商的投资注意力。
                      为了吸引开发商,规划上自然要动一番脑筋。很多城市在规划建设新城后,往往将市委市政府直接搬入新城,意在起示范作用,以激励开发商投资拿地。如果这还不够,那就再给税收和规划上的优惠条件,例如增加容积率等。总之,一切为了吸引开发商。
                      在开发商拿地进来后,(县区级)地方政府还需要和开发商共担风险。由于房价对地价的影响有杠杆效应,所以地价的波动远高于房价。同时,基础设施建设周期也长于房地产开发周期,因此政府实际上承担了较多的风险。在房价炒高之后,地方政府通过地价款和税收的确可以分得较大份额的收益。但政府既承担了较多风险,又要兼顾公共利益,在房地产利益里拿大头是合理的,开发商不应抱怨。
                      另一方面,一旦市场不景气,开发商陷入困境,地方政府也必须出手相救。因为只有把房子高价卖给房奴,整个炒作过程才算最终完成。更重要的是,开发商必须回款才有钱继续买地,整套循环才能继续下去。因此,地方政府也必须确保开发商有利可图。当开发商真的陷入困境无力开发时,地方政府通常会允许开发商退地,开发商只损失10%的保证金,主要资金安全无虞。如果开发商觉得原有开发条件无利可图,地方政府也会为其修改规划,增加容积率。这些活动貌似违规,但在 你坐庄,我操盘 的合作模式下,实际上是不可或缺的。
                       三、为什么赌徒模式不可持续
                      那么,为什么这个模式不可能像某些人幻想的那样,继续玩儿20年呢?答案在于人类贪婪无度的本性,而与城镇化进程或刚需无关。
                      中央政府的如意算盘是,房价要慢慢涨,最好紧随人均收入的增长,这样楼市就会一直很健康,炒地财政就可持续,城建事业就可以一路顺风顺水地进行下去。所以房产调控和 招拍挂 制度是齐头并进,一起推行的,时间也都是在2004年前后。房地产调控本来就是炒地财政的配套政策。住建部不是说了嘛,中央从来没说过要房价下跌,只是想让房价慢点涨。所谓 越调越涨的怪圈 只是媒体自以为是的臆测,决策者的目的是边调边涨,只是他们大大低估了人性贪婪与非理性的力量。
                      事实证明,慢涨是不可能的,因为它不符合人性。人性的贪婪决定了,一旦人们看到赚钱机会,而且还是中央政府背书的赚钱机会,他们就不可能满足于慢慢赚,而是恨不得一口吞下整个地球。当时的中央决策者敢于拿自己的信誉为楼市背书,显然是高估了自己的市场控制力。
                      资产市场中,人性就是目标价多少,就要一把炒到位。假定平均每年涨15%,那么5年刚好翻一倍。但哪个开发商或炒房团会老老实实地满足每年涨15%呢?现实中,房价往往会在一年中直接翻倍,然后再用剩下的时间慢慢消化。
                      换言之,在赌徒模式下,人性的疯狂与非理性一定会在极短的时间内将地价和房价拱上顶峰。这对炒房团和开发商当然非常有利,他们可以在高位出货后再慢慢伺机建仓。对地方政府则不同。地价炒高虽是好事,但之后的拆迁补偿成本必然要涨得更高,而且拆迁难度也会不断加大,在一夜暴富的刺激下,拆迁户的心态也会陷入极度非理性的状态。这样一来,地方政府就掉入了自己挖的陷阱里:地价炒得越高,城市建设的难度越大,因为要搞城建,拆迁是绕不过去的坎儿!
                      这就是赌徒模式不可持续的根源,也是2003年后中央政府不断进行房产调控的根本原因。政府需要慢牛,而市场偏偏是一头疯牛,张力在所难免。拆迁户都想一夜暴富,炒房团也想赚快钱,开发商又总是琢磨着一涨到顶,只有政府不行,必须做长远打算。由此,政府对炒房热是又爱又恨,不炒则城建模式无以为继,要放开炒也同样无以为继。不炒政府要救市,炒起来政府又打压,各种矛盾,各种纠结俱在于此。
                       四、中央政府率先退出
                      在赌徒模式持续10年后,事情终于开始起变化。2013年上任的新一届政府对房产调控的态度出现了180度大转弯。对该年再次发飙的楼市疯牛,罕见地既无表态,更无任何调控政策出台。这是怎么回事?
                      有人认为,这说明新领导也希望房价快快涨,好通过卖地解地方债的燃眉之急,这是颠倒了因果。地方上之所以债台高筑,恰恰是热衷于炒房的结果。如果继续鼓励炒房,债台只会筑得更高,而不是相反。地方政府等不及炒地赚钱搞城建,于是反过来,先借钱把城建搞起来,再卖地还钱。如果这一模式证明有效,他们只会更大规模的借钱和建设,而绝无可能还钱罢手,这也是人性。
                      在这个赌徒模式里,(县区级)地方政府就是那个最大的赌徒。举借天文数字的债务,铺摊子搞建设,本质上就是以政府信用为抵押的豪赌。不到山穷水尽决不罢手,兜里有一个子儿也要押下去,这是赌徒的本性。
                      现在,中央政府不得不悄悄退出了这场游戏。通过对疯牛的不表态、不调控,中央政府向地方政府传达了明确的信息:我不玩儿了,你好自为之。而随着中央政府的退出,银行的态度也开始出现微妙变化。过去敞开供应的按揭,现在一边涨价,一边拉长审批时间,甚至干脆拒贷,以致央行副行长刘士余不得不亲自出面做工作,要求银行在按揭发放上讲政治顾大局。发生这种过去完全不可思议的事情,是非常明确的信号:继中央退出后,银行也不想玩儿了。
                      现在的楼市,就只剩下地方政府和开发商这两大玩家了。而这两家口袋里都没什么钱,还都背着巨额债务。开发商期待地方政府救市,可地方政府拿什么救市呢?房地产市场可是10万亿的体量,救市是要真金白银的。地方政府唯一可打的政策牌只有取消限购,但这是极其冒险的一着险棋。资产市场全靠预期,如果取消限购能炒起一波还好,若市场仍然不温不火,那将向大家传达一个什么样的预期呢? 
                      五、旧模式将去,新模式无期
                      遗憾的是,尽管中央退出游戏的态度已经表露无遗,银行也已把自己的态度写在脸上,业内却仍对旧模式恋恋不舍。观察开发商们的公开发言,不是继续高唱城镇化刚需的老调调,就是期待地方政府救市。更有意思的是一位刚刚卖掉公司宣布退出的开发商,一边自诩为高智商赌徒,一边抱怨政府 为什么不让我们放开来炒 ,全然忘了几年前濒临破产时是谁出手救的他。
                      不管乐不乐意,旧模式肯定要终结了,因为不可或缺的玩家退出了。四缺一的麻将牌是没办法打的,何况现在缺了两个。让人感到奇怪是,为什么居然没有开发商意识到这一点。对于这个赌徒模式,他们应该是烂熟于心,深有体会才对呀。他们应该最先感受到游戏规则的变化,并努力去适应它。他们也许应该想想,如果旧模式快没得玩儿了,那么新模式将是什么?除非你也退出房地产行业,否则迟早要面对这个问题。
                      这样的变化可能过于大,也来得过于突然。房地产开发是高度分散的行业,从不缺异类,更不缺愿意吃螃蟹的人。但面对这样的变化,可能还需要时间来捋清思路。没关系,中国这么大,还有腾挪的空间,中国市场会给大家时间的。

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