央行或取消限贷,将引发楼市由弱转强

                    明源地产研究院2014-09-23

                      限贷取消?说是房贷还清,二套房可作首套房来买,享受首套房的首付比例和贷款利率。这着实惊呆了一众小伙伴,事实真如此还是我在梦游?读完本文便可断定是否梦醒时分了。
                      传闻中昨晚四大行(中建工农)会出政策,说是房贷贷款余额还清都算首套房,但笔者等到凌晨也没见政策出台。却只见著名财经评论员杨红旭相关言论的微信微博漫天飞舞, 首套贷必松,认房不认贷,二套普通房贷,会逐步成为现实。
                      其确切之口吻,耐人寻味,老杨甚至还声称央行已通知四大行放开限贷,鼓励首套房贷款、同时二三套也可恢复至基准利率,预计今天上午10点后传达至相关部门。真的?
                      一、 放松限贷 传闻层出不穷(你这是在试探我么?)
                      今年8月中旬,就传闻上海放松限贷,后未证实则不了了之;9月初招商银行放松限贷的消息又起涟漪,甚至还列举了4种政策放松情况,其中一种为 之前全部贷款结清(不限次数),此次即可按首套办理,利率基准 ,于是松限传闻越传越真,后招行总行回应 绝对不可能 ,才断绝了空穴来风之余音。
                      后有第一房产网报道9月9日起农行首家取消限贷,甚至还有房贷还清可享首套房按揭政策之细则,农行作为四大行之一解除限贷这等大事,却也寥寥数笔,几句带过,再无后文。
                      此外还有湖北、四川、福建等发布省级救市文件,在信贷政策上有所松动。实际上却是救市信心提振作用大于松绑限贷的实际作用。
                      二、被忽视的银行心态(人家可不乐意了)
                      房地产界离不开银行界却又经常忽视人家银行的感受。限贷放开及鼓励首套房贷款等政策放松,看着是房地产的事儿,实际上呢?
                      其一,银行通过信托、基金等多种 放贷 渠道正在获取更高的收益率,比 放贷 给购房者 暴利 多了额。如果二套房三套房首付按首套房付3成、基准利率,那银行也不得不考量收益率的问题。
                      比如,据媒体报道某私募人士透露,目前募资较难的PE行业需要通过银行等第三方来完成募资,而银行将优质客户引向PE基金所获取的收益率非常可观,包括基金管理费和基金收益。
                      其二,因为金融系统是垂直管理,地方政府无法干预商业银行经营,乃至是否放松限贷。
                      三、限贷全面放松尚需时日( 限购 哥都撑了3年多,你懂的)
                      在2011年底就有所谓人民大学报告称 限贷 限购 2012年或相继放松,而这限购解禁实实在在 砸 下来可是3年后了,比如南京限购令就持续长达3年7个月。
                      与此同时,银行系统对楼市风险也不无担忧,据从上市公司半年报,今年上半年16家上市银行中有15家银行的不良贷款率上升,随之而来的是这16家银行上半年平均净利润仅13.85%增长,比去年同期下滑2%。
                      此外,某些三四线城市 弃房断供 的风险已经出现银行信贷资产质量下滑,房地产必然被紧盯,直接影响二套房贷放开乃至作为首套房享受利率优惠。
                      四、房地产税收漏洞远非限贷放开所能补(有洞不补,非礼也)
                      纵然限贷令如此严格,大量的信贷资金还是通过各种曲线救国的途径进入到房地产领域,而房地产税收体系一直以来的漏洞,放任了大量投机者手持巨量房产而无需付出足够税收代价,而限贷一旦松懈,信贷资金再次蜂拥,那房价暴涨就是分分钟的事情了,正如几次准确预言中国货币政策的著名财经评论人朱大鸣所说的,这将冲垮抵御房价的最后一道大坝。
                      由此是否可以说,限贷放宽,少数人获得购房金而乐呵了,中国经济的三峡大坝可能要遇险了?希望这不是危言耸听。
                      五、限贷放松,假离婚恐不减反增(假离婚=政策晴雨表)
                      限购令没能遏制房价,限购解禁也没能让房价如预期般回升,为买房而忙着开单身证明、办理假离婚的夫妻们这下傻眼了,而当前的限贷一旦解禁,又将是何种情形?如果放松限贷能降低 离婚率 ,那也不失为好事一桩。但实际上呢?
                      离婚率几乎成楼市政策的晴雨表,有网友总结的好:房价越高,离婚率就越高。调查发现,近年来一些城市的房价和离婚率总体上维持着相同走势,比如在房价回落的2008年和2011年,离婚率有所降低,而近3年来离婚率则年年攀升。如果真如上一条所说,房价会因限贷解禁而突破势头猛涨,那么离婚率又要堪忧了。
                      六、限购是资格门槛,限贷是资金门槛(首付3成也无力)
                      有钱的没资格,有资格的没钱,哪种更难受?
                      限购解禁的城市那么多,却并没有对楼市复苏有明显的提振作用。有业内人士称,取消限购不会逆转市场,只会对购房者的观望情绪有所影响,加速出手,但这块在改善型产品上可能有更明显的反映。
                      而未被 限购 阻拦的刚需客户,缺的是贷款,那迟迟凑不齐的首付,即便只有3成,也够他们闹心的了。

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