彩生活:从微利到暴利

                    中国房地产网-中国房地产报2014-09-23

                      ■本报记者许倩北京报道
                      从10年前因宣称 物业零收费 遭遇行业协会处罚,到成功跻身 中国社区运营第一股 ,再到2014年上半年毛利率达66%,远超房地产行业30%左右的毛利率,花样年以颠覆者的姿态树立起中国社区服务运营的商业标杆。
                       花样年将通过不断转型,逐渐淡化房地产开发业务,而未来目标就是做中国社区服务运营的最大平台。 花样年总裁潘军表示。
                      花样年究竟是如何将本属微利的物业管理业务彩生活成功做到上市?上市后,彩生活又是如何实现了从微利到暴利的跳跃?这背后究竟有着怎样的曲折?
                      互联网巨头的身影:
                      线下入口战争
                      自6月30日,由花样年分拆的彩生活在香港联交所挂牌以来,股价狂飙,互联网巨头的护盘是一大关键。
                      彩生活上市之前,就已引入奇虎360作为基石投资者,认购金额为1000万美元。
                      继奇虎360之后,举世闻名的国际对冲基金——老虎基金和国内两大房地产商中介服务商搜房网和易居中国也加入投资者的行列。
                      搜房和易居这对竞争对手同时入股彩生活,被认为是二者均试图依托彩生活从房地产的线上切入到线下实体领域。
                       彩生活很可能是下一个线下的BAT,现在线上的资源已经被瓜分得差不多了,大家都在找线下这个切口,有人认为这个切口就是彩生活。 前述接近花样年人士表示。
                      从微利到暴利
                      在外界依然认为物业管理属于微利行业时,彩生活已经把物业服务做成了 暴利行业 ,总市值亦超越多家香港上市房企。
                      彩生活刚刚交出的半年报显示,2014年上半年,彩生活营业收入同比增长49%至1.63亿元人民币,毛利率同比增长12.1个百分点至66.1%,归属股东净利同比增长超过2倍达6200万元人民币。其中,彩生活核心业务物业管理板块贡献了接近100%的毛利率,直接将其总体毛利率拉升到66.1%,不仅远超其他物业公司,更达到房企利润之王中海地产(33.6%)近两倍。
                      彩生活总裁唐学斌对 彩生活模式 如此阐述:彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统,立足于科技物业管理应用的广度与深度,探索物业管理自动化、系统化、信息化服务,打造一个充满想象的彩之云服务平台,通过层层审核把关,集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源,构建社区1公里微商圈。
                      彩生活的商业模式其实并不复杂:传统物业管理+工程服务+社区增值服务。其中,社区增值服务是社区服务运营的核心。
                      从行业状况来看,由于过度依靠物业管理服务收益,目前有95%的物业管理公司都是亏损运营,依靠房地产开发的资金补贴维持运营。
                      即便是全球物管领域 五大行 的世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行,在中国也难以完全依赖物管业务。
                      而彩生活的核心优势在于,非物业管理收入比重不断上升。
                      2013年,彩生活的工程服务和社区增值服务收益,约占其总收益的41.3%,超过四城。社区增值服务是彩生活最有想象力的板块,这部分业务增长迅猛,2013年收入接近4500万元,在总收入中占比19%。2011年、2012年及2013年,彩生活增值服务的毛利率分别为82.3%、94.1%及98.4%。
                      从服务内容来看,社区增值服务包括协助业委会租赁小区的公共空间,将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司,彩生活分别从业委会和经纪公司获得佣金收入。除了获得不菲的广告收入外,彩生活在住宅区推出驻场展示室——彩生活空间,供应商展示产品和服务,并将大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品寄存在此。彩生活接到住户需求后,向供应商反馈安排送货,彩生活不持有库存,但收取一定比例的业务介绍费等。
                      按照计划,目前约占其收益20%的社区增值业务,未来将被发展成为彩生活的主要盈利来源,目标是要占其盈利来源的90%。
                      对于彩生活社区O2O运营的前景,潘军曾做过粗略估算:按照目前的发展速度,到2020年彩生活服务的面积将超过10亿平方米,超过4000万人口。假若每人每月社区消费2000元,一年就是2.4万元,4000万人的一年将消费上万亿元。如果能拿到1%的佣金,就是100亿元,拿到2%,就是200亿元。按天猫模式计算,收的是3%至5%的佣金,则是300亿至500亿元。
                      另一个显著差异则是,彩生活开始摆脱对母公司的业务依赖。2013年彩生活为大股东花样年服务的物业面积只有5%,第三方物业已经占彩生活的95%。万科物业、碧桂园物业等多数物业公司仍只服务于母公司,而彩生活已是一家独立的市场化公司。
                      资料显示,2013年底,彩生活已经在内地60个城市,为615个小区、9150万平方米社区提供物业管理或顾问服务,而目前,彩生活管理面积已达1.8亿平方米,管理超过1000个社区,成为国内最大的物业管理公司。

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