张宏伟:预判2015年货币大战下的中国楼市

                    中国房地产网2014-12-09

                      从今年年底全球各大经济体货币政策走向来看,2015年货币大战的爆发已经不可避免。
                      从各大经济体货币政策预期表现来看,2014年10月30日消息,在为期两天的政策制定会议结束后,美国联邦公开市场委员会公布了货币政策声明,宣布第三轮量化宽松(QE3)计划终结。美联储在结束空前的资产购买时期后,正将注意力转向首次加息。
                      美国退出QE引发全球各大经济体货币政策连锁反应。
                      日本央行今年10月底决议:将每年基础货币的货币刺激目标加大至80万亿日元,此前目标60-70万亿日元。并且11月份日本央行再次强调维持货币政策不变,承诺以每年80万亿日元的速度扩大基础货币。
                      日本央行(BOE)宣布扩大宽松规模之后,市场的目光都落到了欧洲央行(ECB)的身上,大部分的经济学家们预计,欧洲央行行长德拉基(Mario Draghi)将会宣布在2015年实施QE,包括购买主权国债。而从当前欧元区的通胀和经济状况来看,欧洲央行的确要采取必要的措施。最新的数据显示,失业率仍位于11.5%的低位,通胀则仍处于0.4%的水平,依然面临通缩的风险。欧元区最大的经济之一的法国和意大利需要重新调整以实现预算目标,即使是领头羊德国的底气也有所不足。
                      对于中国来讲,在经济结构深化调整阶段,经济增速也面临着下滑的压力。来自中国央行的消息称,自2014年11月22日起,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。中国货币政策由原来 微刺激 转向全面刺激。
                      同策咨询研究部总监张宏伟认为,各大经济体经济基本面不同导致当前货币政策走向出现较大的差异。美国经济基本面好转,宽松货币政策开始退出,美元开始回归强势,国际资本开始回流美国,影响欧盟、日本、乃至中国的货币政策。
                      而欧盟、日本经济基本面尚未明显好转,仍然处于水深火热之中,这两个经济体通过宽松货币刺激经济复苏已经是 板上钉钉 的事情。而对于中国来讲,经济仍然处于 触底 阶段,经济改革与结构调整还在持续,落后于美国等发达国家节奏。受美日欧货币政策变化影响,如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长,如果货币政策转向大幅放水,那么,此前的改革成效则付诸东流。此时,对于中国的货币政策走向来讲,处于两难境地。
                      从未来中国预期的经济增速走向来看,由于持续的经济结构调整,经济基本面有下行压力,经济增速已经由高速增长转为中速增长,并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。
                      从上述的角度来看,中国货币政策由当前的定向 微刺激 开始转向全面刺激的可能性加大,而从当前中国货币政策表现来看,中国央行已经开始全面降息,预计随后存款准备金率也会下调。
                      但是,总体来讲,当前中国货币政策尽管有宽松趋势,但是还没有出现大水漫灌的特征,当前主要还是通过货币政策工具适当 微调 平衡中国经济改革及增长需要、美日欧货币政策的不平衡。
                      那么,对于中国的货币政策的变化对于短期楼市来讲是否是机会?对于2015年或未来2-3年楼市来讲楼市基本面是否会好转?未来中国楼市将会有哪些市场趋势特征?
                      同策咨询研究部总监张宏伟认为,当美国今年11月QE正式退出之时,中国宏观经济也刚好为触底阶段,这给中国宏观经济未来走向带来一定压力,尤其是美国也正在酝酿首次加息,这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策由定向宽松 微刺激 转向全面刺激,通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策走向来看,笔者预计,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化,而是保持宽松的姿态。
                      这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息,预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。
                      但是,中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为 新常态 ,
                      2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限,2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来,届时,楼市仍然会面临去库存的压力。
                      因此,尽管大部分城市限购政策取消、 央四条 出台限贷政策也松动、各地方政府也在发布 救市 措施、央行已经启动全面降息,与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至,但是,这这些政策的效果都是短期的,并不代表未来楼市基本面会逐步回升,未来问题会越来越少。笔者认为,楼市 救市 政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。
                      事实上也是这样,从短期内来看,当前市场仍然是调整期,短期内来看,市场基本面并没有明显改变, 去库存 仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。而从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。
                      张宏伟 同策咨询研究部总监

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