从中央经济工作会议看2015年楼市政策

                    证券时报2014-12-15

                      部署明年经济工作的中央经济工作会议公报,通篇没有一次提到房地产,这让长期遵照调控政策来选择& ”出牌& ”;的业内人士显得有点无所适从。但是,没有提到房地产并不代表不重要。相反,房地产对于经济的影响,从来没有像现在这样明显。2013年,楼市销售面积和施工面积已分别达到13亿平方米、69亿平方米的历史最高水位,房地产资产市值7倍于股市市值。在努力保持经济稳定增长的& ”第一要务& ”;下,这个庞然大物哪怕些许下降,对于经济和金融的冲击也是不容忽视的。
                      以& ”以技术创新为核心的全面创新& ”;为驱动力,以投入少、效率高为主要特征的& ”新常态& ”;,还是需要努力奋斗才能达到的目标。目前及未来几年,应该属于向& ”新常态& ”;迈进的过渡期。过渡期内,要实现& ”新常态& ”;对于& ”旧常态& ”;的替代,就要实现对旧模式的渐进去杠杆、去产能和去泡沫的平稳化,以便为过渡创造平稳的经济金融环境。这其中,楼市呈现出何种运行态势,是否能够实现渐进& ”软着陆& ”;无疑是非常重要的一环。
                      因此,明年经济工作& ”努力保持经济稳定增长& ”;,以及& ”加强保障和改善民生工作& ”;,都与房地产市场如何走关系非常大;而浓墨重彩阐述的& ”新常态& ”;中,& ”化解高杠杆和泡沫& ”;与房地产的关系更加密切。从12月相继披露的许多经济数据来看,明年经济& ”保底& ”;的压力不轻,这意味着& ”三期叠加& ”;对于经济的冲击仍旧存在,就业压力、区域性和系统性风险的压力不容小觑。因此,尽管需要渐进驱动房地产去杠杆、去产能,以便将资金腾挪至新经济模式上,从而实现产业结构的调整和融资成本的下降,但不能对& ”巨胖& ”;的房地产实施快速的& ”减肥& ”;策略。
                      笔者认为,国家对于2015年房地产管理的指导思想可以归结为& ”政策刺激维持顶部& ”;。言下之意,房地产大周期下行趋势已经形成,而且迈向& ”新常态& ”;也需要房地产渐进去杠杆、去泡沫,但是基于其对经济保底和金融风险的冲击,需要政策一定程度的刺激来让这个& ”庞然大物& ”;在顶部保持一段时间,并实现缓慢地回落的目标。
                      因此,2015年楼市将继续坚持& ”去库存& ”;的政策思路。尽管& ”9.30& ”;房贷新政、全国及各地公积金新政和11月下旬的降息,使得重点城市楼市成交环比回升40%以上,但从全国来看,楼市对于政策刺激的弹性已经下降了。今年1-11月份,全国商品房销售面积同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点,结束了之前降幅收窄的趋势。因此,重点城市对于政策刺激更加敏感,而全国范围楼市下滑趋势难改。目前,全国商品房施工面积71亿平方米,其中90%没有销售出去,相当于6年的销售规模。近年来,中西部、西南和东北等区域呈现& ”供给增加、人口流出& ”;的态势,很多城市(特别是非省会城市)商品房消化周期在2年以上。因此,2015年去库存依旧是楼市政策的主题之一。
                      为了实现楼市& ”去库存& ”;,2014年下半年,特别是四季度以来降低住房交易成本的一系列措施(如降低二套房贷利率、盘活公积金等)将会在2015年继续坚持。同时,在此基础之上,2015年住房交易税费有望降低,这不仅是加速库存去化的利器之一,也是降低住房消费成本的必然选择。现行的住房交易税费(契税、营业税、所得税和中介佣金),还停留在过去10年调控期间打压性税费政策工具上,限制炒房和不合理需求(低于5年的住房流转)的初衷与目前楼市形势向左。
                      目前,房产证不满5年的住房交易,要缴纳房屋总价9%-12%的总税费。也就是说,一套200万总价的房屋,若房产证不满5年就交易的,要缴纳20万左右的税费,如此高的税费是住房消费和& ”去库存& ”;的最大障碍。而且,& ”9.30& ”;房贷新政对于改善型住房需求支持的指示并没有落地,除了改善型房贷利率无法按照首套房贷利率执行外,改善型住房消费税费成本过高也是主要原因。因此,为支持改善型住房消费,预计在2015年,对于个人购买非普通住房全额征收营业税的时间限制,将从过去& ”不满5年& ”;回归到& ”不满2年& ”;。
                      & ”促进多样化、个性化消费& ”;是2015年经济& ”新常态& ”;的首要特征,尽管其中并没有提到住房消费,但如果联想到今年10月29日国务院常务会议所提出的,促进包括住房消费在内的6大领域消费扩大和升级的政策,同时考虑到政策的连续性、稳定性,我们没有理由将住房消费排除在& ”促进多样化、个性化消费& ”;框架之外。没有基本消费,也就没有多样化消费;而且,属于基础消费范畴的住房消费,也是多样化消费的载体。
                      目前,尽管城镇家庭已经实现了户均一套房的目标,但凡是去过发达国家的人都能体会到,我们在居住质量、居住品质、居住环境上与发达国家存在非常大的差距。未来,促进存量住房公共配套更新、智能城市和社区、住区适老化改造、物业管理升级等等都与房地产密切相关,不仅是住房消费的内容,而且也是住房消费升级的体现。因此,2014年促进住房消费的政策,将会在2015年得到延续,而且在政策上会将住房购置消费以及居住生活消费密切联系起来。
                      同时,作为我国政策性住房金融的唯一工具,公积金在降低住房交易成本、促进住房消费的功能上还远远没有发挥到位。目前,国务院已经责成住建部修订《住房公积金条例》,预计2015年住房公积金在提取、贷款上的门槛会进一步降低,在省级统筹的基础上实现异地流转和贷款也有望获得突破。
                      最后,继2014年的改革元年之后,2015年是改革的关键一年,也是& ”十二五& ”;收官之年和& ”十三五& ”;开局准备之年,房地产领域的一些改革措施会获得实质性进展。首先,在户籍制度改革、土地制度改革、居住证制度改革上,2015年会实现明显进展,结合公积金异地流转的实现,明年非户籍人群购房政策环境会更加宽松,这对于促进住房消费、实现& ”去库存& ”;也将有积极意义。另外,在2014年实现立法、建立机构的情况下,2015年的不动产统一登记将在信息系统建设上取得进展,至此,不动产统一登记的准备工作全部就绪,这为未来全面开展不动产统一登记打下基础。

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