房地产基金加入资本游戏:携手开发商渗透拿地环节

                    2012-11-29

                        在经过 黄金十年 的高速发展之后,中国楼市开始进入产业结合金融、资本为王的时代。房地产基金开始加入了这个资本游戏。 


                        由于国家对房地产市场的调控迟迟不松,房企融资通路收窄,房地产基金作为房企有益资金补充来源,找到了滋生的沃土(小区网 论坛)。 

                        业内人士表示,种种相关公司股票走势,保利地产11.20+0.211.91%滨江集团8.30-0.11-1.31%广发证券12.12-0.23-1.86%迹象表明,房地产基金开始由纯债权试图转向股权,且不满足于纯债权的收益,开始向拿地等前端环节深入,与开发商携手拿地,分享房地产开发整个流程的收益。但不管以何种方式,在持久的楼市调控背景下,房地产行业资本为王的发展趋势已越来越明显,未来房地产行业必将形成 地产加金融 组合模式。开发商携手基金频频摘地

                        在开发前期就引入基金,双方联手拿地、拓展项目,这种过去并不多见的方式,近期频繁出现在保利地产的运作中。10月30日,保利成都公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议,拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。资料显示,该项目总用地面积约3000亩,投资总额约55亿元,规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。

                        而在此次进军四川旅游地产之前,保利地产与信保基金联手合作就曾有过一次高调亮相。今年10月初的上海土拍会,保利地产联手信保基金力压华润、中海、绿地等龙头房企,以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块,并一举创造今年上海新的高价地块。更早些时候,今年3月份,保利地产亦曾与信保基金合作以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块。

                        对于双方的具体分工,保利地产董秘黄海曾表示,在合作过程中,基金公司扮演的是财务投资人角色,并不直接参与项目具体开发管理。 信保基金投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的,在房地产项目开发上,保利与信保基金的合作原则是对等投资,共担风险。 黄海透露。

                        这一点在相关分析师看来,与一般地产基金纯粹追求收益的本质不符,因为一般的地产基金很少在项目未启动时就介入,这类基金只做债权投资,基本上不承担风险。这或许与信保基金特殊的背景有关。目前信保基金的实际负责人是保利地产前董事会秘书岳勇坚。信保基金除发起人是保利地产外,其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主,所以从资金的募集到投资回报期限,信保基金都更具弹性。

                         其实真正的地产私募基金应该是股权投资,投资人和开发商,共同分担和控制项目风险,保利与信保的合作,似乎有这个趋势。 有业内人士分析认为。

                        事实上,开发商与基金的合作,已经出现了从以前的纯债权向 股加债 或纯股权的模式转变。近期,滨江集团与大股东滨江投资控股有限公司旗下的房地产基金——普特元腾股权投资基金首次合作,以16.55亿元竞得杭州市余政储出(2012)48、49 号两块地。根据协议规定,该基金出资50%共8.27亿元,拿地后与公司采取股权合作的方式以各50%的比例成立项目公司开发项目。滨江集团表示,这种合作方式可有效减轻公司拿地资金负担,同时也进一步拓宽公司融资途径。预计未来公司还将进一步与该基金以类似方式合作开发项目。(来源:上海证券报)


                     

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