房价数据“打架”是涨是跌说不清 楼市陷入摇摆期

                    2012-11-29

                        10月份的北京房价到底是涨了鹿鼎记,还是降了?

                        日前,北京市房协发布,10月份北京新建商品住宅成交均价为2.08万元/平米,环比下降0.8%。而很快有购房者表示,这与自己的切身感受不一样。

                        一位业内人士甚至说,以前房协在发布数据的时候,都会举例。但是这次不同,房协没有拿任何项目个案进行举例,房协是拿不出降价的项目来举例。

                        一位研究人员也指出,仅从2012年1月份热销的项目在10月份的售价进行对比,最高的涨了40%以上,最低的也涨了10%以上,找不到降低的痕迹。

                        例如,远在通州的合生滨江帝景项目9月份售价1.6万元/平米,10月份售价涨到了1.8万元/平米。管庄地区的远洋新悦项目,1月份售价18361元/平米搜狗,10月份售价20820元/平米。
                        而10月份到11月份已然是今年房屋供应的最高峰时期搜狗,有33个项目在售。

                        亚豪机构副总经理任启鑫认为,11月到年底的这段时间内房地产市场已经进入销售淡季,相应楼市供应量也开始出现下行趋势,房价更难下降。

                        任启鑫表示,愿意在此时间段销售的房屋,第一类是前期销量较好项目频频加推房源,例如海淀九号与金域缇香等。第二类是久未推新的老项目后期,例如中信新城等。

                        任启鑫分析认为,进入今年以来,不少项目甚至取得了可以媲美调控之前楼市火热期的销量,但是取得这一成绩的前提则是价格的调整,甚至是大幅调整,部分区域或项目降价幅度高达30%-40%。在这一阶段部分不愿降价的项目则选择 捂盘过冬 方式,以期能扛过调控带来的价格低迷期。

                        而能够选择这一方式的多为资金雄厚的大型房企。进入年底阶段之后搜狗,随着大量项目 以价换量 成功之后开始再度调整价格,北京住宅市场价格又逐渐开始进入上涨周期,上述 捂盘过冬 项目也纷纷选择这一阶段入市,分享价格上涨之后的 利是 ,而入市价格相比其前期有所上涨。

                        整个市场正在呈现逐步上涨的局面,而调控部门由于换届等原因,还在稳定原有政策,也并未对新的市场情况做出提前的研判。为了不至于使市场大起大落出现假的信号,进而影响调控部门决策,以至于房地产市场再度陷入不稳定的摇摆期,笔者建议,第一,住建部应该建立房价上报系统的科学指标采集体系,各地房价发布仍需由统计局来负责;第二,严格限制高价盘入市,笔者简单统计后发现,2012年北京市场上在售单价超10万元的楼盘比例近5%sjz.focus.cn,超5万元的比例超15%,高价盘对于周边区域价格的拉动不容小视;第三,增加供应量,今年以来很多城市住宅用地没有完成计划,应该继续加大住宅供地,稳定市场预期。

                        目前,北京等主要城市楼市需求仍是刚性需求为主的购买市场,应该继续坚持限购政策不放松,等待窗口期,设计房地产调控的市场机制。(来源:21世纪经济报道  作者:叶潜)

                        

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